Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Брачный контракт может предусматривать режим всего имущества супругов или части. Зачастую общим и наиболее значимым объектом в общем владении является квартира. Брачный договор на квартиру имеет свою специфику по сравнению с иными видами ценностей. В чём особенность такого документа, рассмотрим далее.

Что это за документ?

Брачный договор – особый вид гражданско-правового контракта, закрепляющего официально соглашение между супругами или лицами, готовящимися заключить брак. Оформление документа необходимо для достижения цели – установлению своего особого порядка распределения общих материальных ценностей.

Общий порядок установлен статьей 33 Семейного кодекса РФ и утверждает совместную собственность на всё приобретенное во время брачного союза.

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Такой режим распространяется на движимые вещи и недвижимые объекты. Владение и распоряжение имеющимися ценностями происходит сообща, оба супруга на равных решают любые имущественные вопросы, а если захотят развестись – каждый получит половину нажитого или стоимости вещей.

Брачный контракт иногда включает совместный режим, но чаще его заключают для установления долевой или раздельной собственности.

Основные цели оформления договорных отношений между супругами или гражданами, вступающими в брак, выделяют следующие:

  • Исключение споров об имуществе вначале семейной жизни и при разделе нажитого в браке;
  • Защита ценностей одного из семейной пары от посягательств кредиторов или исполнения наказания в виде конфискации в отношении другого;
  • Возможность заполучить личное имущество, которое законом отнесено к режиму раздельного владения (подарки, наследство);
  • Желание принимать решение относительно судьбы ценностей самостоятельно без получения согласия супруга;
  • Сбережение вещей при расторжении брака от второй половины, которая вела иждивенческий образ жизни, не имела дохода;
  • Возможность прогнозировать будущее супругам имеющим установленное договором содержание в период брачных отношений либо после развода.

Брачным соглашением нельзя предусмотреть личное неимущественное внутрисемейное поведение. Договор регулирует только вопросы, связанные с материальными ценностями. Вопросы семейной морали им не затрагиваются.

Когда можно составить?

Обычно стороны приходят к необходимости составления брачного договора до заключения брака. Определившись с основными вопросами и оформив документ, они официально заключают семейный союз.

Статьей 41 Семейного кодекса РФ установлено два варианта заключения: до брака и в любое время в период семейных отношений.

На момент развода или после данной процедуры актуальность договора утрачивается. Соглашение сохраняет силу только в вопросах определения содержания для одного из бывших супругов, устанавливаемое при расторжении брака.
Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Когда брак аннулируется, соглашение не порождает никаких прав и имущественных обязанностей, заключенный контракт остается только на бумаге.

Можно ли заключить после приобретения имущества?

В документе можно прописать как существующую, так и будущую собственность семейной пары.

Для чего нужен и какие задачи решает?

Определить порядок пользования квартирой, решить вопросы распоряжения (продажи или передачи в залог) и установить собственника – главная задача контракта между супругами. Но в зависимости от момента приобретения недвижимого объекта выбирается правильный, по мнению сторон, режим владения.

Контракт на недвижимость, купленную до брака

Недвижимость, принадлежащая одному из супругов, остается только его собственностью. Это правило содержится в части 1 ст. 36 СК РФ.

Зачастую до заключения брака мужчина и женщина живут в так называемом «гражданском браке», если говорить официальным языком – сожительствуют. Когда в течение периода сожительства приобретается недвижимость, возникают вопросы правового характера.

Если обращаться к букве закона, такой недвижимый объект считается купленным до брака. Добрачное имущество признается личной собственностью в соответствии со статьей 36 СК РФ.

Если покупателями выступали сожители, которые впоследствии решили оформить свои отношения, необходимо прописать долевой или совместный режим приобретенной квартиры, в противном случае собственник квартиры – лицо, указанное в регистрационных документах.

Внесение вклада в покупку недвижимого объекта необходимо доказать, тогда есть шанс получить долю, соразмерную потраченным деньгам.

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Оформление документа выполняется самостоятельно или с привлечением специалиста. Квалифицированную помощь можно получить у помощника нотариуса, необходимо только предупредить о своём визите, чтобы у исполнителя была возможность подготовить проект документа.

Контракт на жилье, купленное в браке

Заключение брачного договора на квартиру после получения свидетельства о браке не имеет принципиальных отличий. Процедура оформления соглашения между женатыми парами и лицами, собирающимися совершить такой жизненный шаг, в количестве предъявляемых бумаг, необходимых для составления текста документа.

Помимо документов о регистрации недвижимого объекта необходимо подготовить свидетельство о браке и документальное подтверждение оплаты. Регистрация объекта в Росреестре до недавнего времени удостоверялось свидетельством, сейчас – выпиской из ЕГРН.

Купленное за время брачного союза жильё в большинстве случаев делится пополам. Однако существуют случаи, когда совместное имущество при разводе делится по-другому.

Например, Верховный суд вынес определение, противоречащее законному порядку деления. Бывший супруг заявил требования о разделе квартиры купленной после свадьбы бывшей женой. Договор долевого участия в строительстве был подписан через месяц после получения свидетельства о заключении брачного союза. Спустя месяц сделка прошла государственную регистрацию.

Денежные средства, инвестированные женой в строительство, были получены ею после продажи прежней квартиры.

Нижестоящие суды, руководствуясь ст. 34 СК РФ, поделили совместное жильё поровну. Высшая инстанция обратила внимание на юридически значимое обстоятельство – источник средств для покупки. Важно, чьи денежные средства были потрачены на приобретение квартиры.

Покупка имущественных ценностей в период оформленных семейных отношений, но на личные деньги одного из супругов, исключает данное имущество из режима совместной собственности.
Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Денежные средства, полученные от покупателя прежней квартиры, по закону являются личной собственностью, не составляют общего дохода и не наживались за время брака. На примере видно, что заключение брака не дает стопроцентной гарантии на обеспеченность жильем после расторжения брака. Брачный контракт между супругами призван:

  • зафиксировать права партнёров на недвижимость и определить порядок пользования;
  • осуществить цивилизованный раздел нажитых ценностей при расторжении брака.

Если брачным контрактом оговорено право собственности обеих сторон, то впоследствии недовольному супругу будет сложно оспорить установленный режим.

Если куплена в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку – распространенный вариант приобретения жилья. Иногда срок ипотеки превышает период брачных отношений, и делить приходится квартиру в залоге банка. Супружеский контракт определяет в такой ситуации не только права и обязанности супругов между собой, но и порядок взаимодействия с банком.

Вариантов покупки квартиры с помощью кредитных средств может быть несколько:

  1. Ипотечный договор заключается до вступления в брак одним из супругов. В этой ситуации заёмщик один, но договором молодожёны вправе установить определенный порядок совместного погашения кредита и выделить доли каждого в купленном уже на общие средства жилье.
  2. Один из партнёров берёт ипотеку в браке, а второй супруг не привлекается в качестве созаёмщика из-за неподтвержденного уровня дохода или плохой кредитной истории. Если оплата ежемесячных платежей осуществляется одним из супругов, то контракт защищает его личную собственность после развода. Когда платят оба – контракт гарантирует получение каждому пропорционально производимым взносам.
  3. Ипотека оплачивается родителями супругов. В таком случае, нужно документально прописать принадлежность большей доли тому, чьи родители внесли первоначальный взнос или платят ежемесячные платежи.
  4. Квартира приобретена по специальным ипотечным программам (например, ипотечная система военнослужащих). Поскольку выделяемые денежные средства носят целевой характер – обеспечение жильём военнослужащего, поделить квартиру не удастся. Второй половине зафиксировать свое право на недвижимость поможет только соглашение.

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Для оформления нужны дополнительно следующие документы: ипотечный договор, платежные документы, подтверждение обременения на квартиру.

Как составить?

Процедура составления брачного договора имеет некоторые особенности. Часть 2 ст. 41 СК РФ предписывает обязательную письменную форму соглашения и удостоверение нотариусом.

Куда обращаться?

Составлением текста договора стороны могут заняться самостоятельно. Однако незнание основ гражданского и семейного законодательства может сыграть злую шутку: неясные и расплывчатые формулировки, витиеватые фразы – отличное подспорье для оспаривания документа.

Для тех, кто решился довериться профессионалам, есть два пути:

  • Обратиться к юристу, практикующему в отрасли семейного права;
  • Составить договор непосредственно перед заверением в нотариальной конторе.

Необходимые документы

В процессе составления супружеского соглашения понадобятся следующие документы:

  1. Свидетельствующие о приобретении жилья в собственность, содержащие точный адрес, кадастровый номер, технические характеристики;
  2. Справки, чеки, квитанции об оплате;
  3. О погашении ипотечной задолженности;
  4. Подтверждающие факт владения иным жильём и продажи его для вложения средств в настоящую недвижимость;
  5. Паспорта;
  6. Свидетельство о браке.

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Если проект контракта составляется самостоятельно, то для подписи у нотариуса представляется 3 экземпляра.

Что следует указать в документе?

Стороны вправе вносить любые условия, касающиеся имущественных взаимоотношений. В отношении общей квартиры прописываются следующие пункты:

  • Режим владения – совместный, долевой, раздельный;
  • Какая доля в праве переходит каждому при разводе;
  • Порядок пользования во время брака и после, в том числе не собственником;
  • Предусмотреть доли детей;
  • Обязанность супруга по снятию с регистрационного учёта по месту нахождения квартиры.

Нельзя включать в текст договора положения, которые ущемляют правоспособность и дееспособность сторон, затрагивают личные неимущественные взаимоотношения, родительские обязанности, противоречат законодательству или ставят в неблагоприятное положение одного из супругов.

Кроме этого лучше исключить пункты, не относящиеся к обстоятельствам сделки – выдержки из законов, элементы других видов договоров.

Стоимость оформления

Стоимость документа при самостоятельной подготовке будет равняться только размеру государственной пошлины за удостоверение нотариусом. Сбор в пользу государства составляет 500 рублей для любого вида брачного договора.

Нотариусы оценивают услуги технического характера за составление проекта документа примерно от 15 000 до 20 000 рублей в зависимости от региона. Госпошлина за удостоверение оплачивается сверх тарифа за подготовку проекта соглашения.

Изменение условий

Брачный договор на квартиру — до и во время бракаИзменение условий брачного контракта возможно двумя способами: по согласованию сторон и через суд. Если семейная пара приходит к выводу о необходимости внесения правок в действующий договор, то партнёры вновь обращаются к нотариусу. Документ с правками будет именоваться соглашением об изменении брачного контракта. Все изменения вносятся в порядке, аналогичном заключению контракта.

Суд может изменить первоначальный текст договора, если сочтет условия неблагоприятными или ограничивающими права одной из сторон. Также основанием вынесения решения суда, удовлетворяющим требование о правках соглашения, является существенное изменение обстоятельств.

Расторжение

Действие контракта оканчивается вместе с разводом. Стороны вправе указать срок действия договора либо определить окончание наступлением какого-либо события. Расторгнуть супружеский контракт возможно в любое время, но только по обоюдному решению.

Читайте также:  Алименты с матери на ребенка

Если одна сторона поставлена условиями договора в неблагоприятное положение либо заключала под влиянием обмана, она вправе обратиться в суд с иском об оспаривании или расторжении соглашения.

Нужен ли при покупке в долевую собственность?

Законный режим – совместная собственность. Часть 1 ст. 33 СК РФ изменить законный режим можно, подписав брачный договор.

Заключенное соглашение предъявляется в Росреестр для регистрации долевой собственности. Если семейная пара решит развестись, делить квартиру уже не нужно – за каждым будет закреплена конкретная доля.

Если предполагается пользоваться заёмными денежными средствами банка, то оформить супружеское соглашение о наделении долями лучше до оформления ипотеки.

Нужен ли при покупке по материнскому капиталу?

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Специальные правила устанавливают обязательное наделение всех членов семьи долями. Дети автоматически становятся собственниками жилья. Отказ от права признаётся ничтожным. Родители не вправе распорядится жильём своих детей по своему усмотрению, до исполнения им 18 лет контроль над сделками осуществляет орган опеки и попечительства.

Изменить установленный законом порядок нельзя. Брачный договор, устанавливающий иной вариант – ничтожен. Заключение его будет бесполезным

Брачный договор в Республике Беларусь для сделок с недвижимостью

Брачный договор часто фигурирует в сделках с недвижимостью. В этой статье вы узнаете, как избежать судебных споров из-за недвижимости при разводе, как брачный договор связан с подоходным налогом при продаже жилья и не только об этом.

По общему правилу имущество, нажитое мужем и женой в браке, является общим. Независимо от того, на кого из них оно приобретено либо, на кого или кем из супругов внесены денежные средства. Супруги имеют равные права на него. Режим общей совместной собственности начинает действовать автоматически с момента регистрации брака и при отсутствии брачного договора.

Брачный договор — это предусмотренная Кодексом Республики Беларусь о браке и семье альтернатива режиму общей совместной собственности супругов, которая дает супругам широкие возможности распоряжения недвижимостью.

Установлена обязательная письменная нотариальная форма брачного договора. За удостоверением документа можно обратиться к любому нотариусу. 

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Можно ли заранее предусмотреть, как будет делится имущество в случае развода? 

Заключая брак, будущие муж и жена иногда не задумываются о том, как будут делить совместное имущество при разводе.

Избежать лишних судебных расходов по разделу имущества при расторжении брака поможет брачный договор.

Кроме того, заранее определив в брачном договоре, какое имущество, и кому будет принадлежать в случае развода, при его последующей продаже согласие второго супруга не потребуется.

Когда стоит заключить брачный договор?

  • Когда супруги имеют разное материальное положение. Например, у супруга до вступления в брак была собственная квартира в Минске, а у супруги — собственный бизнес;
  • Когда у одного или обоих супругов есть дети от прошлых браков, или дети вне брака. 

Что может быть определено брачным договором:

  • Условия взаимного содержания супругов после расторжения брака;
  • Как будет делиться общее имущество супругов;
  • Какое конкретно имущество будет передано каждому из супругов после расторжения брака;
  • Условия, при которых имущество не будет признано общей совместной собственностью; 
  • Другие вопросы взаимоотношений между мужем и женой, родителями и детьми. Например, как супруги будут оплачивать семейные расходы.  

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Брачный договор могут заключить только супруги?

Брачный договор может быть заключен не только между супругами, но и лицами, вступающими в брак. В последнем случае брачный договор вступит в силу в день регистрации брака. 

Если брачный договор заключается между супругами, то нотариус обязательно проверит факт заключения брака. 

Для этого нужны следующие документы:

  • Свидетельство о заключении брака;
  • Копия записи акта о заключении брака; 
  • Справка ЗАГС о заключении брака;
  • Отметка в документе, удостоверяющем личность, например, в паспорте для граждан Республики Беларусь, в виде на жительство — для иностранных граждан и т.п. 

Нотариус не потребует эти документы, если брачный договор заключается между лицами, вступающими в брак.

К статусу зарегистрированных браков приравниваются:

  • Церковные браки, заключенные до 1 мая 1920 года;
  • Браки, совершенные гражданами в период Великой Отечественной войны на оккупированных территориях, входящих в состав СССР.

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Можно ли заключить брачный договор по доверенности?

Брачный договор носит сугубо личный характер, поэтому заключить или расторгнуть брачный договор по доверенности невозможно.

В отношении какого имущества можно заключить брачный договор?

  • В отношении совместно нажитого в браке имущества до заключения брачного договора;
  • В отношении имущества, которое будет нажито супругами в браке. При этом в договоре может быть установлен раздельный режим собственности на все имущество, которое будет приобретено в будущем, так и на его виды или отдельные вещи. Например, только на недвижимость или только на автомобиль и т.д.

В брачном договоре супруги могут установить режим долевой собственности или режим раздельного имущества. 

При первом режиме, долевой собственности, каждому из супругов будет принадлежать определенная доля имущества. Например, при покупке супругами квартиры, в брачном договоре можно указать, что муж будет собственником ¾ долей, а жена — ¼ доли, или наоборот :). 

Режим раздельного имущества предполагает, что имущество будет являться собственностью только одного из супругов. 

Брачным договором можно установить режим раздельности не на все имущество, а только на имущество, подлежащее государственной регистрации. Например, недвижимость (квартиры, жилые дома, земельные участки, дачи, гаражи и т.д.).

Мы рекомендуем в таком случае обязательно указать в брачном договоре условие, что тот из супругов, на чье имя зарегистрировано (либо будет зарегистрировано) недвижимое имущество, является (либо будет являться) ее собственником.

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

ВАЖНО ПОМНИТЬ! Право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникнет у супруга только после государственной регистрации брачного договора в соответствующем регистрирующем органе.

То есть, если вы заключили брачный договор в отношении имущества, подлежащего государственной регистрации, например, квартиры или жилого дома, не забудьте зарегистрировать данный договор в регистрирующем органе — БТИ.

Что нельзя прописать в брачном договоре?

Договор, заключенный между супругами, не должен нарушать права и законные интересы других лиц, противоречить законодательству Республики Беларусь. Также он не может ограничивать правоспособность и дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав. Не должен содержать условий, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. 

Например, в брачном договоре нельзя требовать, чтобы жена не работала или муж сменил работу на более прибыльную. Это нарушает конституционные права человека. Нельзя включать в брачный договор элементы завещания или соглашения, которое уменьшает размер алиментов на несовершеннолетних детей, установленный законодательством Республики Беларусь.

Можно ли изменить или расторгнуть брачный договор, если обстоятельства изменились?

Брачный договор может быть изменен или расторгнут только по взаимному согласию лиц, вступающих в брак или супругами – до расторжения брака, а также бывшими супругами – во время действия брачного договора.

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Достаточно часто имеют место конфликтные моменты в отношении имущества, которое было у кого-то до брака. 

Например, молодая девушка стала наследницей квартиры. Через какое-то время она вышла замуж и вместе с супругом сделала в квартире ремонт. Обе стороны вложили в него денежные средства. В результате рыночная стоимость квартиры увеличилась.

В процессе развода у мужа появились претензии на квартиру — он вложил в ремонт и обустройство квартиры крупную сумму. При разводе муж может заявить, что в период брака за счет совместных денежных средств произведены улучшения в квартире, которые существенно увеличили ее стоимость.

И решением суда она может быть признана совместно нажитым имуществом, и разделена между супругами. Возникает вопрос — как же поступить? 

В брачном договоре могут быть определены условия о невозможности признания имущества каждого из супругов их общей совместной собственностью, если в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (дорогостоящий ремонт, реконструкция и т.п.). 

Кроме того, рекомендуем в брачном договоре заранее достигнуть соглашения о том, что квартира останется у владелицы, но при этом супруг, в случае расторжения брака, получает установленную брачным договором денежную компенсацию.

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Как часто в практике граждане используют брачный договор для получения налоговой льготы? 

Случай №1. Когда один из супругов от своего имени уже продавал аналогичный объект недвижимости и с момента совершения сделки не прошло 5 лет, а второй супруг подобной сделки не совершал. Супруги по брачному договору переоформляют квартиру, и продажу совершает супруг, имеющий право на льготу. Сделка проходит без взимания подоходного налога.

Случай №2. Когда один из супругов является иностранным гражданином и налоговым нерезидентом Республики Беларуси, то есть провел на территории нашей страны менее 183 дней в текущем календарном году (менее полугода).

Соответственно, должен платить подоходный налог. А второй супруг — гражданин Республики Беларусь и имеет право на налоговую льготу. Подробнее об уплате налогов при продаже недвижимости можно прочитать в нашей статье.

Статья по теме

Уплата налогов при продаже недвижимости

А что будет с имуществом, не указанным в брачном договоре?

Независимо от того, какой режим имущества будет избран, и будет ли он установлен на все имущество или на отдельные его виды, следует помнить, что на совместно нажитое имущество, о котором ничего не сказано в брачном договоре, будет распространяться режим общей совместной собственности. То есть, если во время брака кто-то из супругов самостоятельно приобрел квартиру и не внес изменения в брачный договор о том, что это только его собственность, то квартира будет признана совместно нажитой.

Принято считать, что брачный договор нужен только обеспеченным людям, чтобы защитить свое имущество при разводе. Но это не так. Только в 2018 году белорусами было заключено почти 4 000 брачных договоров. Этот инструмент урегулирования отношений становится все более популярным.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым!

Задайте свой вопрос в нашем разделе «Вопросы и ответы» и мы постараемся ответить

Брачный договор на квартиру, купленную в браке: как оформить в 2021

По закону все имущество супругов является совместным. Например, в общей квартире не выделяются доли, а при разводе она делится по усмотрению суда. Один из способов изменить ситуацию – брачный договор на квартиру, купленную в браке. Сегодня все больше пар заключают такие контракты. Разберемся, какое у него значение и как его правильно оформить.

Читайте также:  Завещание на Долю в квартире: как составить

Значение брачного контракта

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Брачный договор меняет законный режим на договорный. В силу СК по умолчанию все имущество принадлежит супругам совместно без выделения долей каждого – то есть муж и жена выступают как бы одним субъектом права. Они принимают решения в отношении купленных вещей совещаясь, а соблюдение преимущественного права, как при долевой собственности, не требуется.

Однако статья 40 СК предоставляет право заключить брачный контракт и изменить им режим «по умолчанию» на любой удобный режим. Например, в договоре можно предусмотреть:

  • в каких долях супругам распределяется уже приобретенное имущество;
  • каким образом будет оформлена будущая собственность – вся, только конкретная или отдельные виды (например, квартиры или автомобили);
  • распределить заранее доходы и доходы – кто и что оплачивает.

Закон предоставляет большую свободу в выборе удобного правового режима. После заключения договора режим, установленный СК автоматически, уже не будет применяться к данной семейной паре.

Какое имущество можно разделить

Брачный контракт можно заключить на любые вещи или имущественные права – в том числе на купленную недвижимость.

https://www.youtube.com/watch?v=xVn-svaLM3M

В перечень входит:

  • квартира, купленная одним из супругов до брака в ипотеку, если кредит погашается после официальной регистрации;
  • квартира, купленная в законном браке, если дата регистрации в ЕГРН позднее даты свадьбы.

Внимание! Ч. 1 ст. 42 СК допускает разделение личной квартиры одного из супругов на двоих, независимо от даты приобретения (в браке или до брака). Жилье, купленное одним из супругов до брака полностью за свои деньги, также можно поделить.

Нужен ли брачный договор при покупке квартиры, каждая пара решает самостоятельно. Заключение контракта не означает недоверие или скорый развод, однако может существенно облегчить жизнь в случае будущего расторжения брака, особенно если семья имеет кредиты, несколько детей или дорогостоящее имущество. Положения договора будут учтены и при наследовании после смерти одного из супругов.

Когда лучше составить договор

Статья 41 СК позволяет оформлять контракт в любое время – до или после заключения брака. Если пара оформила договор до свадьбы, то вступит в силу он только в день регистрации в ЗАГСе.

Внимание! После расторжения союза брачный договор заключить нельзя – только соглашение о разделе совместно нажитого имущества.

Таким образом, пара может составить брачный договор на купленную квартиру в любое время:

  • заранее перед свадьбой, определив в тексте, что он распространяется на любую купленную в браке недвижимость;
  • непосредственно перед покупкой, указав как просто «недвижимость», так и конкретную квартиру;
  • составить специально брачный договор для ДДУ, ипотеки или под материнский капитал;
  • оформить контракт после покупки – сразу или через много лет, как посчитает нужным. В этом случае возникшие доли супругов нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, внеся изменения в запись о купленной квартире.

Юридическая брачного договора сила от момента его составления не зависит. Однако если контракт составляется для целей ДДУ, жилищного кредита или под господдержку, его лучше заключить перед покупкой квартиры.

Как оформить брачный договор

Есть только один способ, как оформить брачный договор – в письменной форме через нотариуса. Обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено ст. 41 СК РФ, без него документ не вступит в законную силу.

Внимание! Кроме нотариального заверения сам брачный договор не требует дополнительной регистрации в каком-либо ведомстве – ЗАГСе, местной администрации или Росреестре. Но возникшие на его основе права на недвижимость нужно регистрировать в ЕГРН.

Список документов

Чтобы составить брачный договор на квартиру, купленную в браке, понадобятся следующие документы:

  • паспорта супругов;
  • свидетельство о браке (штампов в паспорте не хватит);
  • документы на квартиру – договор купли-продажи, ДДУ, выписка из ЕГРН, техпаспорт;
  • если будет использован материнский капитал – сертификат и нотариальное обязательство о выделении долей (если составлялось);
  • при оформлении ипотечной квартиры – все соглашения с банком вместе с графиками платежей.

Нотариус может попросить дополнительные документы и справки в зависимости от ситуации.

Образец договора

Содержание брачного договора на квартиру, купленную в браке, или на любое другое имущество зависит от сложившейся ситуации.

В любом случае указываются:

  • Ф.И.О. супругов, паспортные данные и адреса;
  • номер и дата актовой записи о бракосочетании;
  • перечень конкретных предметов, недвижимости и имущества или видов вещей, на которые распространяется договор;
  • перечень имущественных прав или их видов;
  • указание, кто из супругов какое имущество приобретает, размеры долей;
  • судьба доходов и расходов, если необходимо;
  • любые другие имущественные указания, вплоть до деления ювелирных украшений;
  • правила изменения и расторжения договора.

Внимание! Образец брачного договора можно скачать здесь.

Внешне договор выглядит так – на специальном бланке.

Брачный договор на квартиру — до и во время брака

Нотариальное удостоверение

Обязательное нотариальное оформление брачного договора на купленную в браке квартиру происходит в несколько этапов:

  1. Супруги приходят на предварительную консультацию. Желательно записаться по телефону заранее.
  2. На приеме нотариус выявляет желания супругов и рассказывает, какие документы нужно принести. Разъясняются также последствия контракта и действующие нормы права. Назначается дата сделки.
  3. До назначенной даты супруги собирают документы, а сотрудники нотариальной конторы готовят проект брачного договора. Можно принести и свой текст, но не все нотариусы готовы удостоверять «чужие» документы.
  4. В назначенное время муж и жена проверяют текст договора, им еще раз разъясняются права и последствия. Он подписывается сторонами, удостоверяется подписью и печатью нотариуса и с этого момента приобретает полную юридическую силу.

Хотя тариф за удостоверение составляет всего 500 рублей, нотариус попросит более крупную сумму за разработку текста. Придется приготовить несколько тысяч рублей.

Регистрация в ЕГРН

Сам БД регистрировать в Росреестре не нужно. Регистрации подлежат только права, которые возникли или уже были зарегистрированы, но изменились, например:

  • была совместная собственность на купленную квартиру, а стала долевая;
  • был один собственник, а стало несколько;
  • одновременно распределили доли детям по маткапиталу.

Регистрация права стоит 2 000 рублей и осуществляется либо через нотариуса, который удостоверял контракт, либо через МФЦ.

Нотариус сделает все в электронном виде, а при обращении в МФЦ понадобится сам контракт, паспорта супругов, свидетельство о браке и выписка из ЕГРН на квартиру. Заявление заполнит принимающий сотрудник.

Запись Росреестр меняет в течение 3-14 дней. По итогам выдается обновленная выписка.

Особенности оформления

Нюансы заключения БД зависят от фактически сложившейся ситуации. Принцип оформления всегда одинаковый – только письменно и только через нотариуса. Нюансы каждой ситуации рассмотрим ниже.

При ипотеке

В этом случае брачный контракт должен содержать:

  • информацию о разделе кредитных платежей;
  • на кого ложится обязанность по внесению первого взноса;
  • кто несет расходы по оформлению и продлению страховки, и какой именно – конструктива, жизни, титула или комплексной;
  • порядок раздела при разводе.

Если на момент получения кредитных денег уже имеется брачный контракт с общей формулировкой, рекомендуется внести в него изменения по поводу ипотечной квартиры. Это поможет разрешить ситуацию быстро при возможном разводе. Дела о разделе ипотечного имущества – одни из наиболее сложных в судебной практике, поскольку в них принимает участие банк.

Внимание! Если брачный договор уже заключен, то при оформлении ипотеки нужно сообщить банку о его наличии и предоставить в дело нотариально заверенную копию.

При использовании материнского капитала

Брачный договор – один из способов распределить доли супругов в купленной квартире с использованием средств господдержки. Вместо него муж и жена могут заключить соглашение о разделе совместного имущества или сразу оформить квартиру в долевую собственность. После определения своих долей нужно будет выделить доли детям.

Внимание! Заключение БД при использовании материнского капитала необязательно, если супруги используют альтернативный способ выделения долей детям.

При заключении ДДУ

Серьезная категория споров – сочетание брачного договора и ДДУ на купленную квартиру в браке. Ситуации могут быть разные:

  • ДДУ заключен в браке и полностью оплачен до заключения БД;
  • ДДУ заключен и оплачен до брака одним из супругов;
  • сначала заключили брачный договор, потом ДДУ.

Во всех случаях большое значение имеют формулировки в брачном контракте, а также факт внесения полной оплаты, особенно если к ДДУ добавляется ипотека.

Сегодня относительно брачного договора и ДДУ сложилась такая судебная практика:

  • При заключении и полной оплате ДДУ до брака, второй супруг не будет иметь долю в жилище.
  • Если один супруг заключил ДДУ до брака, но оплачивали в браке, то второй супруг имеет право на долю, пропорциональную 1/2 средств, уплаченных в браке.

Внимание! Универсальные рекомендации здесь дать сложно, поскольку вариантов ситуаций может быть множество. За советом и разрешением вашего вопроса обратитесь за консультацией к дежурному юристу портала.

Как оспорить брачный договор

Отменить действие БД можно несколькими путями:

  • через расторжение;
  • через оспаривание.

При прекращении брачного контракта супруги возвращаются в законный режим общей совместной собственности.

Расторжение возможно по соглашению сторон, оформленному в нотариальной форме, или по судебному решению. Отказаться от брачного договора на квартиру, купленную в браке, в одностороннем порядке нельзя. Только суд или нотариус.

Суд может расторгнуть действующий БД по просьбе мужа или жены, если другой супруг серьезно нарушает свои обязанности – например, систематически не исполняет обязательства по несению расходов.

Оспорить брачный договор на квартиру можно только через суд по основаниям, характерным для других сделок с недвижимостью.

Удобную таблицу оснований оспаривания мы публиковали в статье про признание недействительной сделки купли-продажи.

В случае с брачным контрактом добавляется еще одно – супруг может требовать признать оспариваемый БД недействительным, если соглашение ставит его в крайне неблагоприятное положение. Например, фактически лишает всех доходов.

Внимание! Разобраться в юридических тонкостях и понять, что в вашем случае нужно делать – расторгать или оспаривать БД на купленную в браке квартиру, поможет юрист нашего портала на консультации.

Написать специалисту можно в правом нижнем углу экрана. Вопросы также принимаются по любому вопросу статьи.

Помните, законодательство постоянно меняется, а в материале собраны только общие правовые сведения.

Читайте также:  Доплаты и надбавки к заработной плате

Все больше пар предпочитает заключение брачного договора на квартиру, купленную в браке, стандартному режиму общей совместной собственности. Такой подход помогает урегулировать разногласия при возможном разводе и обезопасить себя от необоснованных притязаний другой стороны.

Статья была полезной? Будем благодарны за лайк и репост материала.

Вам может быть интересно: для чего нужен брачный договор при ипотеке в Сбербанке в 2021 году.

Брачный договор на квартиру или другую недвижимость, купленную в браке, в том числе в ипотеку

В современном мире заключение договоров это популярное действие, но не каждый знает о том, что такое брачный контракт.

Какими бы доверительными ни были отношения в паре, нужно быть готовым к тому, что они изменятся.

В таких случаях права (особенно имущественные) помогут защитить юридические документы, например, брачный договор. Он может быть составлен на квартиру, купленную в браке или до его заключения.

Когда и зачем нужен брачный договор на квартиру

Когда люди женятся и образуют ячейку общества, нормальным считается желание обустроить уютное гнёздышко. Возникает потребность в жилище, отдельном проживании от родителей, пространстве, удобном для будущих детей.

Совершаются покупки, а самой дорогой из них является приобретение недвижимости. Будь то квартира или дом, неважно.

Недвижимость — это крупное вложение, даже если приобретено в кредит (ипотеку), и целесообразно задуматься заранее, кому это жильё достанется в случае развода.

Составить и подписать такой договор никто заставить не может, однако это поможет защитить ваши права всегда, когда планируется приобретение квартиры на общие деньги или в ипотеку.

В случаях кредитования (ипотеки) некоторые банки ставят одним из обязательных условий наличие брачного контракта, так как платёжеспособность сторон может отличаться.

Банк должен быть уверенным в том, что в случае развода выплаты по кредиту не прекратятся.

Видео: брачный договор и способы оформления семейного имущества

Для начала все тонкости нужно обсудить на семейном совете. Для заключения такого договора нужно:

  • взаимное согласие супругов;
  • дееспособность обоих;
  • понимание, что расторгнуть его в одностороннем порядке можно только посредством судебной тяжбы.

Если, обсудив эти вопросы, пара пришла к единому мнению, значит она готова к составлению договора. Любой брачный контракт можно составить:

  • лично (обязательно подписание обеими сторонами), а потом заверить у нотариуса;
  • обратившись в нотариальную контору, чтобы договор составлял юрист.

О составлении брачного договора следует задумываться всегда, когда речь идёт о крупных материальных вложениях

Особое внимание в контракте нужно уделить следующим вопросам:

  • кому останется квартира в случае развода;
  • в каких случаях и как квартира может остаться ребёнку;
  • обязан ли один из супругов выписаться из квартиры в случае развода и в какой срок.

В пункте «ответственность супругов» в интересах сторон указываются обязательства, связанные с кредитами. Подробные описания зависят от специфики конкретного случая. Но при составлении этого документа важно помнить об ограничениях. Договор не должен включать в себя:

  • пункт об ограничении использования прав;
  • выдержки из юридических документов: консультация адвоката, цитаты из судебных документов, заявление в суд и т. д.;
  • ограничение права содержания нетрудоспособного супруга;
  • отношения между родителями и детьми (это регулируется законодательством);
  • личные отношения между супругами.

Фотогалерея: образец брачного договора

Первая задача при составлении договора — определение предмета (то есть того имущества, относительно которого супруги договариваются)

В договоре описывают, кому и на каких условиях принадлежит имущество

Права, обязанности и ответственность супругов прописываются на случай сохранения и расторжения брака

Договор скрепляется подписями сторон и заверяется у нотариуса

Как составляется контракт на квартиру (дом), купленную в ипотеку

Договор в случае приобретения ипотечного жилья дополнен пунктом о том, кто же должен платить кредит. Если это долевая собственность, то и долги по ней выплачивают в указанных долях.

Так, если квартира оформлена в равных долях (пополам), то и обязательства по кредиту должны быть поделены на двоих.

Если квартира оформляется на одного из супругов, то и долг выплачивать должен он, так как квартира перейдёт именно ему в случае развода.

Для того чтобы брачный контракт регламентировал подобные тонкости, в нём должны содержаться следующие сведения:

  • кто должен сделать первый взнос;
  • кто и в каком размере платит каждый месяц в браке и в случае развода (и как разделятся основной долг и проценты);
  • кто и в каком размере должен оплачивать коммуналку и ремонт;
  • кто оплачивает страховку банка;
  • как изменятся эти условия в случае рождения детей;
  • кому сколько долей принадлежит;
  • какая компенсация полагается в случае развода (кто, сколько и кому будет должен).

Важным моментом в таком договоре является то, что на всё имущество могут быть распространяться одни условия, а на ипотечную квартиру — другие.

Для того чтобы избежать моральных и материальных жертв, в случае приобретения жилья в ипотеку целесообразно заключить брачный договор

Контракт на ипотечную квартиру, купленную до брака

Если квартира взята по ипотечной программе ещё до свадьбы, то по закону она принадлежит тому, кто её приобрёл. Но ведь бывают случаи, когда ипотека взята за пару месяцев до брака, а долг по ней выплачивается многие годы. Для таких случаев и нужен брачный контракт. Даже если жильё куплено до заключения брака, жених и невеста могут оформить договор.

В таком договоре будет указано:

  • кто платит первый взнос, а кто — последующие (и в каком размере);
  • кому будет принадлежать имущество в случае развода (и в каких долях).

Бывают ситуации, когда с выплатой ипотечных долгов поддерживают родители. Например, невеста оформляет ипотеку на себя, а её родители после свадьбы помогают с платежами. И избежать многочисленных судебных встреч поможет именно такой брачный договор. В нём может быть указано, кому достанется большая доля в случае большего вложения по кредиту (пусть и с помощью родителей).

Стоимость оформления брачного договора на квартиру

Стоимость брачного договора на квартиру может состоять из нескольких составляющих:

  • цена оформления договора у юриста;
  • стоимость заверения нотариусом;
  • услуги оценщика имущества;
  • расходы, связанные со сбором документов.

Однако закон не обязывает составлять договор, прибегая к помощи юристов (можно составить самим и заверить у нотариуса). Но в таком случае будет риск того, что контракт признают недействительным. Также и к услугам оценщика необязательно прибегать. Сбор документов тоже не всегда предполагает большие траты, если у вас имеются все необходимые бумаги.

Составление договора может обойтись в 5000–7000 рублей, зависит от выбранного юриста. Точная стоимость услуги зависит от того, какие документы у вас имеются на руках, а что надо запрашивать самому юристу. За каждое внесение изменений в такой договор придётся также заплатить 5000 рублей (внесение изменений оформляется в виде отдельного документа).

Стоимость услуги нотариуса по заверению договора — необходимый минимум

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей:

  • непосредственно заверение брачного договора;
  • выяснение технических вопросов.

Стоимость заверения брачного контракта определяется нотариальной конторой и варьируется от 300 до 1000 рублей. А вот выяснение технических моментов — услуга более сложная и требующая дополнительных затрат времени. Технические вопросы — это:

  • проверка законности контракта;
  • проверка информации о супругах на основании представленных документов;
  • проверка информации по имуществу (может включать в себя запросы в кадастровые службы, администрации и т. д.);
  • предупреждение супругов о последствиях и разъяснение им прав.

Выяснение технических вопросов может стоить 5000–10000 рублей. Таким образом, стоимость оформления брачного договора может обойтись в 500 рублей (правильно составляете сами, имеются все документы, осталось только заверить). В некоторых случаях контракт может встать в сумму свыше 50000 рублей.

Роль брачного договора при покупке недвижимости в ипотеку в Сбербанке или Россельхозбанке

В первую очередь важно понимать, что брачный договор в основном регламентирует ваши имущественные права и обязанности. А банки стараются обезопасить себя от возможных рисков.

Без брачного контракта нетитульного супруга пригласят в качестве созаёмщика, даже если у него нулевой доход

Так, без наличия брачного договора второй (даже неработающий) супруг может выступать в роли созаёмщика. Соответственно, ответственность за выплату возлагается на обоих супругов, а в случае развода недвижимость и долг достанутся обоим супругам в равных долях (за исключением случаев, когда первоначальным взносом стал материнский капитал).

Но банки не всегда приветствуют наличие брачных контрактов.

Каковы требования банка к брачному договору, можно узнать на консультации у специалиста

Поэтому если вы планируете приобретение жилья в ипотеку, до момента составления брачного договора следует хорошо изучить ещё и статистику банков.

Нужно выбрать банк не только по принципу «выгодные проценты», но и исходя из их требований относительно брачных контрактов.

В настоящее время существует множество агентств, оказывающих посреднические услуги в вопросах ипотеки. Когда речь идёт о такой крупной покупке, как квартира или дом, не нужно торопиться.

Наиболее удобный алгоритм действий:

  • выбрать подходящий банк (а лучше несколько);
  • изучить требования к документам;
  • выяснить вопрос с брачным договором (у банковских консультантов);
  • обратиться в проверенное агентство;
  • заключить брачный договор;
  • взять ипотеку.

Важно: банк не может заставить взять «неудобный кредит», поэтому, если есть сомнения, всегда можно отказаться.

Видео: семейная покупка — брачный договор и недвижимость

Неважно, покупаете ли вы квартиру или дом, до брака или уже заключив его. Независимо от того, на кого оформлено жильё, в семье всегда есть совместное имущество, на которое имеет право каждый из супругов. Составлять брачный контракт или нет — личное дело каждого. Главное, чтобы решение было обдуманным и взвешенным.

Юрист, автор статей на юридическую тематику. Образование: государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный открытый университет».

Документ об образовании.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *