Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Сегодня вопрос грамотного распоряжения недвижимостью очень актуален. Чем с большей доходностью вы будете сдавать квартиру, тем лучше для вас. Но иногда бывает так, что договор аренды жилья уже заключен, а собственник обнаруживает, что условия его не устраивают. Что делать?

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Ситуации бывают разными:

  • собственник захотел использовать имущество в своих целях;
  • владельцу поступило предложение сдать квартиру подороже;
  • появилась рабочая схема посуточной сдачи недвижимости в аренду;
  • другие варианты.

Вне зависимости от конкретики возникает вопрос, что делать с текущими жильцами. Проще всего, когда арендаторы добровольно соглашаются съехать. В таком случае никаких проблем не возникает: владелец стандартно даёт месяц или 2 недели на освобождение квартиры и поиск нового варианта. Жильцы, в свою очередь, выезжают из квартиры. Все довольны.

Но иногда мирный расставание по разным причинам не получается. Возникают вопросы, что делать дальше. Сегодня мы дадим на всё ответы!

Что делать, если жильцы отказываются съезжать?

Далеко не всегда вашу квартиру освобождают по первому же требованию. Действия владельца зависят от следующих факторов:

  • был ли заключён договор найма;
  • действительно ли соглашение об аренде;
  • что прописано в тексте договора, если он имеется;
  • нарушали ли что-то жильцы со своей стороны.

Всё это необходимо принимать во внимание и выстраивать уже определённую линию поведения.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Общие моменты расторжения договора

Чаще всего при сдаче квартиры в аренду заключают краткосрочный договор общей продолжительностью до 1 года.

Существует распространённое среди владельцев квартир мнение, что такое соглашение действительно только на тот период, который и указан в тексте. Однако по законодательству это, мягко говоря, не так.

Стандартный краткосрочный договор найма жилья автоматически продлевается на такой же срок и на таких же условиях, если его не расторгли.

А для расторжения данного соглашения по законодательству вы должны заблаговременно обо всём предупредить вторую сторону. Если точнее, то лучше это сделать за 3 месяца. Это общее правило. Отступление от него можно предусмотреть в договоре, но другие условия расторжения должны быть прописаны.

Например, в таком соглашении можно указать, что вы оставляете за собой право расторгнуть его в одностороннем порядке с предварительным уведомлением жильцов за 1 месяц. И тогда уже на основании договора вы вправе через месяц просить освободить квартиру.

Правда, тут тоже имеются свои подводные камни. Во-первых, если жильцы всё равно откажутся освобождать жилплощадь, вам понадобится обратиться в суд.

А для него нужно будет предоставить доказательства того, что вы уведомляли вторую сторону за месяц до предполагаемого выселения. Телефонный разговор, если его содержание никак не зафиксировано, доказательством не является.

Специально для суда лучше всего отправлять уведомления в письменном виде. Даже если дело до разбирательств не дойдёт, дополнительная страховка не помешает.

Во-вторых, жильцы могут отказаться выселяться даже при уведомлении и при указании в договоре права собственника это досрочно потребовать. В таком случае понадобится обратиться в суд.

Выселение добросовестных жильцов

Сложнее всего бывает расстаться с добросовестными жильцами. Если они своевременно вносят плату, бережно обращаются с имуществом, соблюдают условия договора, вы не имеете права их выселять. В противном случае они могут обратиться в суд и заставить вас выплачивать компенсацию.

Чтобы избежать проблем, когда расторгнуть договор без серьёзных оснований не получается, лучше всего составлять такое соглашение с опытным юристом. Желательно, чтобы защита ваших прав там надёжно и грамотно регламентировалась. Иначе неприятности начнутся у вас же.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Всегда внимательно составляйте договор!

Проще всего с жильцам договариваться. В первую очередь помните: они имеют право отказаться от вашего предложения. Ваше желание получить в распоряжение собственную квартиру после заключения договора – это ваше дело.

Арендаторы защищены законом. Они имеют право не менять квартиру до окончания действия договора или пока он не будет расторгнут именно тем способом, который в нём предусмотрен (или предусмотрен в законодательстве).

Поэтому имеет смысл задуматься над разными схемами. Например, можно предложить компенсацию. Или же договориться со знакомым риелтором, чтобы тот нашёл вашим жильцам другую квартиру.

Арендаторы нарушают условия договора

Ситуация меняется, когда речь заходит о достаточно серьёзных нарушениях. Это может быть следующее:

  • просрочка платежа;
  • причинение ущерба соседям;
  • порча имущества (мебели, техники, отделки);
  • нарушение санитарных норм проживания в жилом помещении.

Если вы не хотите проблем с законодательством, нужно сначала отправить квартиросъёмщикам письменное предупреждение с требованием исправить нарушение. По законодательству на это нужно отвести «разумный срок».

Конкретные временные рамки в законе не обозначены, поэтому лучше всего смотреть на сложившуюся правоприменительную практику и советоваться с юристами, если всё уже дошло до конфликта.

Стандартно 1-2 недели на исправление считаются разумным сроком.

Если жильцы исправляют нарушение и добровольно компенсируют причинённый ущерб, то выселить их не получится. Придётся снова ждать окончания срока договора или же другого нарушения. Если квартиросъёмщики не идут на контакт, то в таком случае можно подавать на них в суд.

Сдача квартиры в аренду без договора

В некоторых случаях между владельцем и жильцами может быть только устная договорённость. Тогда выселение происходит следующим образом:

  1. Вы просите жильцов выселиться и понимаете, что они отказываются выполнять ваши законные требования.
  2. Вызываете полицию, чтобы сотрудники составили протокол и выселили жильцов.

Если же договор всё-таки был и его срок закончился, то обратите внимание, что сотрудники полиции могут составить только протокол, который нужен исключительно для подтверждения факта незаконного проживания. Выселить, просто вызвав полицию, вы не имеете права. Поэтому после составления протокола:

  1. На основании протокола вы подаёте в суд.
  2. Суд принимает решение в вашу пользу. Заодно в рамках расследования поднимается вопрос о полагающейся вам компенсации.
  3. Судебные приставы выселяют жильцов.

Эта схема – стандартная. Она применяется и тогда, когда договор был оформлен, вы его расторгли на законных основаниях, однако жильцы всё равно отказываются выполнять свои обязательства и выселяться.

Подача в суд при отсутствующем соглашении чревата неприятностями.

Вы должны понимать все риски:

  • Жильцы могут обвинить вас в том, что вы не выполняете устные договорённости со своей стороны. Например, они способны сообщить, что за квартиру вам были переданы деньги вперёд на полгода наличностью. Если такое заявление будет подтверждаться свидетельскими показаниями, а все договорённости – устные, у вас могут начаться проблемы.
  • Если вы нигде не указывали доход от сдачи квартиры в аренду, то у вас при обращении в суд возникнут неприятности с налоговой. В целом вопросы от ФНС РФ могут появиться и при вызове полиции.
  • Судебные разбирательства могут быть долгими. И всё это время по закону вы не имеете права выселять жильцов. Разумеется, при выигрыше дела вам будут положены компенсации. К примеру, вы имеете право истребовать деньги за всё то время, пока арендаторы пользовались вашей квартирой. Однако, это уже означает отдельный иск. К тому же выплаты могут быть оспорены, уменьшены, растянуты во времени.

Из всего этого следует, что с жильцами стоит договариваться мирно, если есть хотя бы малейшая возможность. Также ни в коем случае нельзя пускать арендаторов в квартиру без письменного соглашения. В противном случае вы можете оказаться заложниками этих людей.

И даже если жильцы вам в действительности ничего не платили, они всё равно способны создать неприятности. Особо неприятная ситуация создаётся у предпринимателей или у руководителей фирм.

После такого заявления ФНС РФ может проявить внимание не только к их личным доходам, но и к бизнесу, назначить внеплановую проверку.

Часто недобросовестные арендаторы прекрасно знают о таких рычагах воздействия. И они нередко ими активно пользуются. Чтобы не оказаться жертвой шантажа, стоит все отношения фиксировать в виде договора.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Закрытие квартиры с имуществом жильцов

Некоторые арендаторы подолгу не платят за жильё, создают проблемы с соседями и доставляют множество других неприятностей.

В качестве одной из мер воздействия собственники нередко просто закрывают квартиру с вещами в отсутствие жильца. Однако с правовой точки зрения такое действие может оказаться сомнительным.

Одни суды расценивают это как как норму ГК — удержание. Другие – как незаконные действия.

Чтобы при возникновении конфликта у вас при закрытии квартиры с вещами не появились проблемы, просто пропишите в договоре найма право при нарушениях от второй стороны ограничить доступ к квартире и удерживать имущество. Именно так на языке юристов и называются такие действия собственника. И, впоследствии, если у квартиросъёмщиков возникнут претензии, вы сможете отстоять свою позицию, опираясь на договор.

Самостоятельное выселение

Очень часто владельцам квартир дают совет «просто выбросить жильцов на улицу вместе с вещами».

Читайте также:  Повторная приватизация: кто имеет право

Но если арендаторы постоянно находятся в квартире или аппартаментах, то законно сделать это можно только через суд. Ни полиция, ни собственник не имеют права буквально выкидывать человека на улицу.

Такие полномочия предоставлены исключительно судебным приставам на основании соответствующего решения, вступившего в силу.

На практике многие собственники просто игнорируют законодательство в данном вопросе. Они нередко обращаются к друзьям или знакомым. В итоге может возникнуть конфликт.

Стоит учесть следующее:

  • Квартиросъёмщики имеют право вызвать полицию, если вы начнёте выбивать двери или попытаетесь выкинуть их из квартиры силой. И правоохранительные органы официально должны быть на стороне арендаторов, потому что закон нарушает собственник.
  • Ситуация в процессе очень легко может выйти из-под контроля. Если возникнет драка, бывший арендатор способен снять побои и написать на вас заявление. В некоторых случаях это чревато даже возбуждением уголовного дела.
  • При выбрасывании вещей из квартиры довольно легко повредить ценное имущество арендатора. Электроника, к примеру, может стоить очень дорого. И в таком случае вы обязаны будете компенсировать стоимость потерь.
  • В процессе конфликта может пострадать ваша квартира. При серьёзных выяснениях отношений бьются зеркала, ломается мебель. Однако взыскать ущерб с арендаторов в большинстве случаев не получится. Такое выселение – незаконно, так что суд не будет на вашей стороне.
  • Обиженный квартиросъёмщик способен причинить много неприятностей. Например, он может написать заявление в налоговую. Даже если ваши отношения были официально оформлены договором, арендатору ничто не мешает заявить, что по факту он передавал вам другую сумму, большую. И тогда в лице ФНС РФ вы будете тем, кто уклонялся от выплаты налогов. На основании такого заявления возможны разные неприятности, о чём подробнее говорилось выше. Кроме того, обиженный арендатор может заявить о том, что у него в квартире была крупная сумма денег и пропала. К этому легко добавляются свидетельские показания. В итоге всё заканчивается длительными, неприятными и дорогостоящими разбирательствами.

У принудительного выселения могут быть и другие последствия. Если агрессивное поведение собственника квартиры снимут на камеру, такое видео могут выложить в Интернет. И впоследствии сдать квартиру будет проблематично.

Поэтому оптимальный способ защитить свои права – это закрепить процедуру выселения в договоре. И, разумеется, не пускать никого в квартиру без оформления соглашения. Если у вас возник конфликт, можно постараться разрешить его мирным путём. Но если не получится, придется обратиться в суд. А вот самовольные действия могут привести к серьёзным проблемам.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Как выселить квартирантов – грустная практика и полезные советы

Оглавление:

Если у вас есть жилье, жить в котором вы пока не намерены, но и продавать не собираетесь, лучшее, что можно с ним сделать – сдать в аренду. Решение во всех отношениях правильное:

  • во-первых, у вас появятся средства на оплату коммунальных платежей в сдаваемой квартире. Кстати, лучше включить эти суммы в арендную плату. Вы можете просто увеличить плату за проживание в квартире на размер коммуналки, либо договориться с квартирантами, что все платежи они будут вносить самостоятельно. Во втором случае постарайтесь ежемесячно проверять квитанции об оплате, дабы вызов в суд по поводу просроченных платежей за коммунальные услуги не стал для вас неожиданностью. Если вы проживаете в другом городе, попросите новых жильцов ежемесячно высылать вам квитанции по месту вашего фактического проживания.
  • во-вторых, у вас появится дополнительный источник доходов.
  • в-третьих, квартира, что называется, будет под присмотром. Постоянное проживание в ней людей снизит вероятность ограбления. Также это удобно на случай многих аварийных ситуаций (лопнул водопровод, канализацию «прорвало» и т.д.). Особенно это важно в том случае, когда вы по каким-либо причинам не имеете возможности явиться в квартиру при первой же необходимости.

Квартиранты. Источник дохода или головная боль?

В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное.

Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай.

Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.

Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.

Или же вы вовсе можете стать жертвой аферы. Часто сдают квартиру вполне приличному на вид жильцу без заключения договора и даже не потрудившись проверить его документы и обзавестись данными паспорта. 

А потом оказывается, что жилец-то – аферист, который, заплатив вам за квартиру за месяц вперед, сам пересдал ее третьим лицам, взяв с них оплату за полгода, и исчез. В этом случае вопрос, как выселить квартирантов из своей квартиры, решить будет весьма сложно. Поскольку жертвами мошенников оказываются сразу две стороны: вы и новые жильцы.

Итак, квартиранты, которым вы сдали жилье, оказались все же для вас головной болью. Что делать? Ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, подписывали ли вы договор найма с квартирантами или обошлись без него.

Рассмотрим подробнее оба варианта возможного выселения (без договора и с ним):

Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма

Вопреки бытующему мнению, договор, хотя и защищает права собственника жилья и гарантирует сохранность имущества (для этого, правда, не забудьте приложить к нему акт передачи этого самого имущества по договору найма), зачастую становится документом, усложняющим процесс изгнания неугодных квартирантов. Почему? Да потому что без него они и не квартиранты-то вовсе, а, скорее, гости, которые задержались в вашей квартире. А попросить гостей покинуть жилплощадь проще, нежели выселять с нее тех, кто находится здесь на законных основаниях.

Так как же выселить квартирантов из квартиры без договора и кто может оказать в этом содействие? А сделать это весьма просто. Только не вздумайте приходить в квартиру, пока там никого нет и менять замки. Вас же потом еще и в краже обвинят.

Напротив, придите тогда, когда квартиранты будут на занимаемой площади. И обязательно прихватите с собой документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру и  удостоверяющие личность. И делать это должен собственник квартиры.

Оказавшись же в арендуемой неугодными жильцами квартире, вызывайте полицию и сообщайте о присутствии в вашем доме посторонних лиц, от которых вам хотелось бы избавиться.

Тем более, что находятся они здесь без каких-либо юридических на то оснований.

И сотрудники полиции помогут вам выставить «гостей», или же последние покинут ваши метры самостоятельно, как только вы им объясните цель вашего прихода и способ, которым вы собираетесь от них избавиться.

Без договора, кстати, гораздо проще решается и вопрос, как выселить квартирантов с детьми, поскольку даже с детьми они остаются всего лишь вашими гостями, для выселения которых достаточновашего желания и, в случае необходимости, незначительного содействия правоохранительных органов.

Договор найма — гарантийные обязательства или камень преткновения?

А вот при наличии договора найма вы должны действовать, согласно действующим законам РФ. Поскольку документ защищает не только ваши права, но и права квартирантов, выселить их вы можете только в судебном порядке.

Не беспокойтесь, суд будет на вашей стороне, поскольку закон защищает права собственника с большим усердием, нежели права нежеланных временных жильцов. Однако вы должны будете доказать, что квартиранты действительно нарушают прописанные в договоре обязательства. 

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры Единственный минус официального разбирательства состоит в том, что квартиранты будут проживать в вашей квартире в течение всего срока, который потребуется на решение проблемы в судебном порядке. То есть выселить их вы сможете не ранее, чем получите на руки соответствующее решение суда, подтверждающее ваше на то право. На это может уйти не меньше месяца.

И успех будет зависеть во многом от того, насколько правильно и грамотно было составлено исковое заявление. Поэтому не лишним будет в данном случае изначально обратиться за помощью к адвокату, который поможет вам составить заявление верно и подскажет, о наличии каких документов и справок вам стоит побеспокоиться заранее для ускорения судебного процесса в конкретном случае.

Читайте также:  Как купить квартиру на материнский капитал

Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей

Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.

Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.

Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.

Что нужно знать

Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:

  • обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
  • удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
  • не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
  • сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.

Соблюдение этих несложных правил поможет вам избежать неприятных последствий сдачи жилья внаем. Однако, если вы все же столкнетесь с проблемой, как выселить квартирантов из квартиры, не отчаивайтесь. Постарайтесь действовать спокойно и в строгом соответствии с законом, чтобы самим не оказаться в роли обвиняемых на судебном процессе.

Пусть предоставленная внаем квартира станет источником дохода, не приносящим отрицательных эмоций!

Результативные и законные способы выселения квартирантов из арендуемой квартиры

Иногда арендодатель решает расстаться со своими жильцами, при этом до истечения срока договора найма. Обычно вопрос решается мирным путем – собственник недвижимости предупреждает за 1 месяц квартирантов, они послушно через это время уезжают.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Но бывают и другие ситуации, когда жильцы не хотят съезжать, напирают на то, что договор с собственником не истек, поэтому они будут жить до его окончания. Что же делать в такой ситуации, и как поступить арендодателю?

Ответ вопрос зависит от вашего договора найма, что именно там прописано в пункте о досрочном расторжении. Также нужно учесть и другой момент – нарушили ли квартиранты договор с вами или нет.

Краткосрочный договор на срок до 12 месяцев продлевается каждый год на аналогичных условиях, если вы за 3 месяца до его истечения не сказали жильцам о желании расторгнуть либо перезаключить на других условиях (это правило действует, если иные условия не прописаны в договорном соглашении).

Таким образом, получается, что договор, составленный в 2016 году на срок 11 месяцев, может быть действителен и 2, и 3 года спустя.

Когда жильцы не нарушали условий договора

В ситуации, когда договор найма действует, попробуйте поговорить со своими жильцами. Ситуации в жизни у всех бывает разные, и спокойный разговор обычно способствует мирному разрешению проблемы. Если отношения хорошие, вы даете время на поиск нового места жительства, то вскоре квартиранты съедут.

Когда жильцы переехали пару месяцев назад, попросите их войти в вашу ситуацию. Безусловно, такой «новости» они не обрадуются. Идеально, если вы предложите помощь в поиске нового жилья либо с переездом, или материально компенсируете неудобства.

Если отбросить «моральную сторону» вопроса в сторону, то все обусловлено содержанием вашего договора. Когда там нет пункта о досрочном расторжении и условиях, то это играет против вас. Жильцы в своем праве не съезжать по вашему требованию. Закон на их стороне, и они могут подать в суд, который вы с вероятностью 99%, проиграете.

Поэтому на случай непредвиденных обстоятельств надо страховаться в момент подписания договора аренды. Рекомендуется добавить пункт, что вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, не объясняя причин, уведомив жильцов за 30-50 дней.

В ситуации, когда квартиранты нарушили договор, при этом вошли в вашу ситуацию и готовы съехать – это идеальный вариант развития событий. Если же нет, то лучше отправить письменное уведомление о необходимости соблюдения условий договора, которые были нарушены. Например, оплатить просроченный платеж.

Законодательство на исправление отводит разумные сроки, но конкретных временных пределов не указывает. Если жильцы исправятся, то выселить согласно закону, не получится. Единственный выход – остается только ждать, когда договор найма окончится, либо будут повторные нарушения.

Нет договора аренды

Вполне распространенная ситуация. Жильцы проживают в квартире арендодателя, при этом «отношения» не закреплены каким-либо документом. То есть все на доверии. Многие полагают, что если нет договора, то квартирантов выселить не проблема. Но это не так. Они могут отказаться съезжать даже в том случае, если проживают в квартире на незаконных основаниях.

Действовать нужно так – вызвать полицию. Сотрудники правоохранительных органов составляют протокол о незаконном проживании. Далее подается иск в суд и в качестве доказательства прикладывается протокол. Цепочка достаточно долгая по времени, но других вариантов нет. Вернее, они имеются, но противоречат законодательству РФ.

Закрыть квартиру с вещами жильцов

Квартиру с чужими вещами закрыть можно, однако имеются определенные нюансы. Если же дойдет дело до судебного разбирательства, то вероятность решения в пользу именно собственника только 50%. Исход предсказать нельзя. Суд может посчитать закрытие чужих вещей своеобразной защитой либо расценить как неправомерные действия. Все зависит от конкретной ситуации.

Поэтому лучше в договор заранее внести пункт, что арендодатель имеет право при нарушении условий ограничить доступ в жилое помещение, удерживать имущество жильцов до решения вопроса.

Следует предусмотреть соразмерность действий наносимому ущербу. Иными словами, если квартирант просрочил арендную плату на несколько дней, а вы уже на пороге квартире и меняете замки, выгоняя человека на улицу, то действия будут трактоваться как несоразмерные ущербу.

Если в договоре имеется пункт об удержании чужого имущества, и вы решили им воспользоваться, то лучше это делать при свидетелях. После этого уже можно начинать переговоры с жильцами.

В таких ситуациях множество нюансов. Если попадется юридически грамотный и въедливый арендатор, то он может затаскать вас по судам, находя то одну, то другую оплошность. И неизвестно, чем закончится дело, кто останется в выигрыше. Безусловно, такие случаи единичны, но исключать нельзя.

Принудительное выселение жильцов

В соответствии с законодательством, только суд имеет право в принудительном порядке выселить квартирантов. Если договориться с ними не получается, вы решили выбрать законный путь, то надо найти юриста, который составит заявление, расскажет, какие документы требуются.

Суд может растянуться на пару месяцев. После этого пройдет еще какое-то время, которое дается судом на выселение. И только после этого квартиранты должны съехать. Если этого не случится, в дело вступают судебные приставы. И вероятность того, что жильцы добросовестно будут оплачивать счета за весь период своего проживания, низкая.

Да, суд обяжет их заплатить за весь период проживания, ущерб, какие-то компенсации, но вряд ли они добровольно это сделают. Поэтому собственника квартиры будет ждать второе судебное разбирательство.

Сотрудники правоохранительных органов не вправе выселять квартирантов, даже если они проживают на незаконных основаниях. Максимум, что может сделать полиция, составить протокол и рассказать о последствия нелегального проживания. Этот прием носит больше психологическую природу.

Почему самостоятельно нельзя выселить жильцов?

Самый популярный и вредный совет, когда жильцы не хотят съезжать добровольно, – «просто выкинуть их вещи на улицу и поменять замки». И на практике многие так поступают, вследствие чего процесс выселения сопровождается конфликтом, угрозами и даже рукоприкладством. Все это противоречит законодательству.

Собственник имеет право закрыть квартиру с имуществом жильцов, если это действие прописано в договоре. Но не имеет право выбрасывать и портить чужие вещи, выгонять людей на улицу, угрожая, избивая.

Самостоятельное выселение может обернуться негативными последствиями. Выбрасывая на улицу чужое имущество, есть риск встретиться с квартирантом в суде, который обвинит в краже нескольких тысяч долларов либо поломки дорогущей техники. И доказать обратное будет сложно, потому что вещи были выброшены или удержаны собственником, а опись при свидетелях никто не составляет.

Так, быстрого и законного метода выселения квартирантов нет. Поэтому важно грамотно составить договор аренды – это главная страховка собственника. Обязательно прописать условия расторжения, в том числе и в досрочном порядке, а также штрафы за неуплату, нарушение условий.

Рекомендуем к прочтению:

Читайте также:  Доля в квартире по наследству — как оформить

Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры — Аренда — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Иногда хозяин недвижимости решает расстаться с квартирантами до истечения срока договора найма. Как правило, дело решается мирно: собственник даёт месяц на освобождение квартиры, жильцы послушно съезжают. Ведь никто не хочет тратить время и деньги на длительные разбирательства и судебные тяжбы. Но бывает, что квартиранты съехать отказываются. Рассказываем, что делать в этом случае.

16 мая 2018

Когда можно попросить квартирантов съехать

Всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма об условиях досрочного расторжения и нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.

Помните: краткосрочный договор (заключается на срок до 1 года) по закону автоматически продляется каждый год на тех же условиях, если за три месяца до истечения договора вы не заявили о своём желании его расторгнуть или перезаключить на  иных условиях (если другое не прописано в самом договоре). Подписанный в 2015 году договор найма на срок 11 месяцев может быть действителен и два, и три года спустя.

Если жильцы ничего не нарушали

Если вам по каким-то причинам понадобилась ваша квартира, а договор найма ещё не истёк, попробуйте объяснить ситуацию квартирантам. Если люди живут давно (а договор просто продляется автоматически каждый год), отношения с ними хорошие, скорее всего, они спокойно съедут.

Если жильцы въехали совсем недавно, то стоит уточнить, не подписывали ли они договор с риелтором, по которому он обязан найти новое жильё, если с вашим вариантом что-то не сложится.

В этом случае им не придётся платить комиссию агенту ещё раз (хотя вряд ли они всё равно обрадуются такой быстрой смене места жительства).

В идеале, конечно, стоит предложить людям помощь с поиском другой квартиры, денежную компенсацию или помощь с переездом.

Если не брать «моральную» сторону вопроса, то всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма.

Если в нём нет ничего о досрочном расторжении или условия такого расторжения в данной ситуации играют против вас, то квартиранты имеют полное право отказаться съезжать.

А то, что вам по каким-то причинам нужна квартира (пусть и находящаяся у вас в собственности), — ваши личные проблемы. Закон в этом случае на стороне жильцов. Если они подадут в суд, вы его почти наверняка проиграете, ещё и компенсацию с судебными издержками заплатите.

В этом случае можно подстраховаться только на этапе подписания договора: в документах нужно прописать, что вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, уведомив квартирантов за месяц.

Если жильцы нарушали договор

Если же с жильцами приходится расстаться из-за несоблюдения ими каких-то пунктов договора найма, то, конечно, ни о каких компенсациях и извинениях с вашей стороны речи не идёт. Если жильцы согласны с вашими претензиями и готовы переехать — прекрасно.

Если нет — стоит подстраховаться и отправить им письменное предупреждение о необходимости выполнения пунктов договора, которые, по вашему мнению, были нарушены. Например, оплатить просроченный платёж за аренду или ликвидировать последствия потопа, случившегося по их вине.

Закон отводит на исправление «разумные сроки», однако конкретных временных рамок не называет. Если квартирант «исправится», выселить его по закону будет нельзя — только ждать окончания договора найма или повторных нарушений.

Тут опять же может помочь пункт договора о его расторжении в одностороннем порядке в любое время.

Если договора не было

Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, вы сдали квартиру знакомым и не стали заключать с ними договор, понадеявшись на их порядочность). Вызовите полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.

Можно ли законно закрыть квартиру с вещами квартиранта

Можно, но есть много нюансов. Суд, если до него дойдёт дело, может вынести решение как в пользу собственника недвижимости (посчитав его действия самозащитой), так и в пользу жильцов (расценив действия хозяина квартиры как «неправомерные»). Всё зависит от конкретного случая и суда, который будет его рассматривать.

Лучше всего прописать в договоре найма, что при нарушении его условий вы как собственник можете ограничить доступ к квартире, а также будете иметь право удерживать имущество квартирантов (то есть будете иметь право закрыть квартиру с вещами жильца).

Стоит предусмотреть «соразмерность» ваших действий наносимому вам ущербу.

То есть если жилец просрочил оплату на три дня, а вы уже стоите на пороге квартиры с новым замком, то суд может признать ограничение доступа к жилью и вещам «несоразмерным» вашему ущербу.

Поэтому для подстраховки лучше прописать в договоре найма срок введения таких санкций через несколько недель после того, как жилец нарушил сроки оплаты или условия проживания.

В идеале в сдаваемой квартире должно быть два замка — ключи от одного вы отдаёте квартиранту, от второго оставляете у себя. В этом случае вы сможете спокойно закрыть второй замок, не заходя в квартиру. Лучше делать это в присутствии свидетелей, которые смогут подтвердить, что в квартиру вы не входили.

После этого начинайте переговоры с квартирантом об условиях возврата вещей и сроках погашения задолженности или выплаты компенсации, если квартире был нанесён ущерб по его вине. Оставшись без вещей и квартиры, бывшие жильцы, как правило, становятся сговорчивее и охотнее идут на компромисс. Если договориться не получилось, придётся судиться.

В этой ситуации очень много нюансов. Юридически грамотный и въедливый квартиросъёмщик может затаскать вас по судам, выискивая то одну, то другую вашу оплошность. И ещё неизвестно, кто их выиграет. Это, конечно, практически единичные случаи, но и они бывают.

Кто может принудительно выселить квартирантов

По закону выселить жильцов можно только через суд. Не важно — платят они или нет, и как нарушают условия проживания. Если в договоре найма не прописано ограничение доступа к жилью и вещам или жильцы препятствуют этому (например, в квартире постоянно кто-то находится), то освободить квартиру можно только в судебном порядке.

Как правило, до суда предпочитают не доводить и решить вопросы на переговорах. Если договориться не получилось, и вы решили обратиться в суд, чтобы выселить квартиранта и взыскать с него долги или сумму ущерба, то вам нужно найти юриста, который поможет составить заявление и собрать документы.

Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок (если цена вопроса менее 50 000 рублей), или в районный суд (если речь идёт о большей сумме). В заявлении указывают, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.

Нужно понимать, что суд может растянуться на несколько месяцев. Потом ещё должно пройти какое-то время, данное судом на выселение. И только после этого жильцов, если они к тому моменту не съедут, выселят судебные приставы.

Всё это время платить за проживание квартиранты, скорее всего, не будут.

Да, по суду они должны заплатить за всё время проживания, за ущерб, какие-то компенсации, но, как правило, в этой ситуации собственника будет ждать второй суд по взысканию задолженности.

Полицейские не имеют права насильно выселять даже незаконно проживающих квартирантов (это возможно только по решению суда). Максимум, что они могут сделать — «профессионально» рассказать о последствиях таких действий и составить протокол. Этот приём носит больше психологический характер.

Почему нельзя выселять квартирантов самостоятельно

Самый популярный совет собственникам, которые хотят избавиться от жильцов, — «просто выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник» (договор найма и его содержание в таких рекомендациях вообще не всплывают). На практике так поступают довольно часто, и выселения могут происходить со скандалами, угрозами, рукоприкладством и «крепкими ребятами».

Естественно, всё это незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их вещи, угрозами и силой выгонять людей вы не вправе ни при каких обстоятельствах.

Вам кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но как будет в действительности предсказать сложно — эмоции могут захлестнуть и вас, и уже почти экс-квартиранта в любой момент.

Даже если жилец жил без договора, просрочил оплату, затопил вашу квартиру и переломал всю мебель, он может обратиться в суд, если вы избили его или выбросили в подъезд оборудование для фотосъёмки стоимостью несколько сотен тысяч рублей и повредили его.

В суде всплывёт и незаконное выселение, и рукоприкладство, и неуплата собственником налогов, если всё это имело место быть. В квартиру жилец уже, конечно, не вернётся, но и у собственника проблем в жизни прибавится: в зависимости от обстоятельств выселения дело может квалифицироваться даже и как уголовное.

Некоторые квартиранты могут обвинить хозяина жилья, что при выселении он испортил какую-то вещь (например, дорогую технику) или просто украл крупную сумму денег. Факт наличия этих денег с легкостью подтвердит какой-нибудь «друг» жильцов. Тут, конечно, целый «букет» нарушений со стороны экс-квартирантов, но доказывать, что всё это ложь, придётся хозяину-самоуправцу.

Это всё реалии российского рынка недвижимости. Незаконно выселяя квартирантов, собственник квартиры делает это на свой страх и риск.

Заключение

Быстрых и законных методов выселения жильцов из снимаемой квартиры нет. Поэтому так важно очень внимательно подойти к составлению договора найма — он ваша главная страховка.

Обязательно пропишите условия расторжения договора, в том числе досрочного расторжения, а также санкции за неуплату и нарушение пунктов договора. В любом случае старайтесь расстаться жильцами как можно более цивилизованно.

Обычно перспективы посещения полиции и заявления в суд достаточно, чтобы решить конфликт, оставаясь в рамках закона.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *