Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Земля относится к числу наиболее ценных активов. Для ее эффективного использования совсем необязательно приобретать участок в собственность.

Часто более выгодной альтернативой становится аренда земли физическим или юридическим лицом. Обязательным условием для законного землепользования в подобной ситуации становится грамотное оформление земли в аренду.

Наиболее важные вопросы, связанные с этим, рассматриваются в статье.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Основные требования к договору аренды

Прежде чем перейти к процедуре непосредственного оформления участка земли в аренду, необходимо перечислить обязательные составляющие арендного договора. Документ должен включать следующие сведения:

  • данные о земельном участке — расположение и площадь;
  • срок действия договора. Может быть не указан, в таком случае считается бессрочным. В ряде случаев, например, для земель сельскохозяйственного назначения, установлен максимальный срок арендного соглашения, составляющий 49 лет;
  • величина платы за аренду земли. Безвозмездное предоставление участка запрещено на законодательном уровне;
  • назначение земли, например, под застройку, ведение сельского хозяйства или огородничество. Арендатор обязан использовать участок в указанных целях;
  • правила использования и требования к сохранности характеристик земли;
  • правила расторжения договора и имеющиеся обременения участка;
  • финансовая ответственность за ухудшение качества земли.

Помимо обязательных, арендный договор может включать дополнительные условия взаимодействия сторон. Например, указание плательщика госпошлины при регистрации соглашения или порядок внесения изменений в текст документа.

Два варианта оформления

Действующее законодательство предусматривает два способа оформить земельный участок в аренду. Каждый из них подразделяется еще на два.

Первый вариант — участие в аукционе. Инициатором мероприятия имеет право выступать или орган местной власти, или граждане.

Второй вариант — заключение договора на аренду земли без проведения аукциона. В этом случае оформление происходит либо в порядке льготной очереди, либо по так называемой упрощенной процедуре.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Имеет смысл рассмотреть, как оформить землю в аренду по каждому из вариантов. Тем более — порядок действий арендатора в обоих случаях существенно разнится. Отдельного внимания заслуживает перечень документов, которые потребуются в каждой из указанных выше ситуаций.

Пошаговая инструкция по аренде земли посредством участия в аукционе

Необходимость проведения торгов для оформления аренды возникает для земель, которые принадлежат государству или муниципалитету, поставлены на кадастровый учет, при необходимости — имеют подведенные к границам участка коммуникации. Другими словами, земля готова к целевому использованию.

Торги ведутся в формате аукциона на повышение с шагом 2% от первоначальной цены аренды. Порядок предпринимаемых потенциальным арендаторов действий выглядит следующим образом.

Шаг № 1. Определить, куда обращаться

Аукционы делятся на два типа — открытые и закрытые. Первые доступны всем, участие во закрытых — по приглашениям. Информация об открытых торгах размещается на официальном интернет-ресурсе и дублируется, как минимум, за месяц до даты проведения в местных СМИ.

Шаг № 2. Выбрать участок

Проще всего подобрать подходящий надел земли с применением указанного выше сайта. Достаточно простой и понятный интерфейс позволяет найти участок по нескольким параметрам, включая регион проведения торгов, площадь, местоположение и т.д. В детальном описании лота указываются условия предстоящего аукциона, в том числе — требования к потенциальным участникам.

Шаг № 3. Подготовить комплект документов

Главным условием участия в торгах становится подготовка и отправка организаторам аукциона пакета документов. В его состав входят:

  • заявка, составленная по форме, указанной в лоте;
  • для ООО — комплект учредительной и регистрационной документации;
  • для ИП — паспорт и регистрационные документы;
  • для иностранцев — аналогичные документы, дополненные обязательным переводом на русский язык, который требуется дополнительно заверить у нотариуса;
  • документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

Отсутствие любого из перечисленных документов означает отклонение заявки. Поэтому многие потенциальные арендаторы предпочитают получить помощь в оформлении аренды земли в целом и участии в торгах в частности со стороны профессиональных юристов.

Шаг № 4. Выиграть аукцион

Победителем торгов признается участник, который назвал максимальную цену. По итогам аукциона оформляется протокол. Участникам, не ставшим победителем, в течение 3 дней возвращается задаток. Об отмене торгов, независимо от причины, организаторы обязаны предупредить за 15 суток. В этом случае деньги, уплаченные для обеспечения заявки, также возвращаются.

Шаг № 5. Заключить арендный договор

Победитель аукциона заключает с уполномоченным органом власти арендный договор. Требования к документу приведены выше. Соглашение оформляется в трех экземплярах — по одному получают арендодатель и арендатор.

Шаг № 6. Зарегистрировать договор аренды

Третий экземпляр необходим для государственной регистрации договора. Она предусматривает внесение данных об аренде объекта недвижимости в ЕГРН. Для этого в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ предоставляется следующий комплект документов:

  • заявление на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
  • договор — оригинал и две копии;
  • кадастровая документация на участок;
  • паспорт (для физлица) или учредительные документы (для юрлица);
  • документ об уплате госпошлины.

Срок регистрации договора варьируется от 3 до 5 дней. По их истечении документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Важные нюансы

К аукциону не допускаются следующие категории потенциальных участников:

  • предоставивших некомплектный пакет документов;
  • не заплативших задаток;
  • имеющие ограничения на получение государственной или муниципальной собственности;
  • попавшие в реестр недобросовестных участников аукционов.

Аукцион признается несостоявшимся по трем причинам. Первая — отказа победителя от заключения договора, вторая — подача заявки двумя участниками, третья — отсутствие повышения в ходе торгов.

Пошаговая инструкция оформления аренды участка без торгов

Действующая редакция Земельного кодекса предусматривает несколько ситуаций, когда оформление аренды земли проходит без обязательного в общем случае аукциона. Применительно к физическим лицам речь идет о нескольких категорий граждан:

  • владельцы зданий и строений, возведенных на участке;
  • владельцы объектов, отнесенных к незавершенному строительству;
  • получатели льготы на оформление земли без очереди;
  • собственники земли, изъятой для государственных потребностей;
  • индивидуальные застройщики или лица, планирующие заниматься сельским хозяйством.

Земля передается в аренду юридическому лицу без обязательного проведения торгов в следующих случаях:

  • для ведения сельского хозяйства;
  • для ведения огородно-дачного хозяйства с некоммерческими целями;
  • для размещения объектов определенного функционального назначения — промышленных, энергетических, оборонных, гидротехнических;
  • организация имеет право пользоваться землей бессрочно.

Если потенциальный арендатор подпадает под одну из описанных ситуаций, для оформления участка земли в аренду необходимо предпринять следующие действия.

Шаг № 1. Определить, к кому обращаться

Адресатом обращения арендатора выступает муниципалитет, на территории которого расположен участок. Он должен дать предварительное согласие на заключение договора аренды. Максимальный срок рассмотрения заявки установлен на уровне 30 дней.

Шаг № 2. Выбрать участок

Перечень незанятых участков земли запрашивается либо в региональном подразделении Росреестра, либо в муниципальных органах власти. Альтернативный способ получения информации — более простой и быстрый — предусматривает использование федеральной базы данных в виде Публичной кадастровой карты.

Поиск происходит по следующему алгоритму:

  • загрузка ресурса;
  • указание муниципалитета;
  • выбор одного из участков, где отсутствует разметка.

Шаг № 3. Подготовить и подать документы

На следующем этапе будущий арендатор формирует комплект документов и подает его в местную администрацию. В состав документации входят: схема участка и два заявления — об утверждении схемы и предварительном согласовании аренды.

Далее оформляется кадастровый паспорт земельного участка. В завершении подается еще одно заявление — на предоставление надела в аренду.

Шаг № 4. Заключить договор

После принятия муниципалитетом положительного решения специалисты местного органа власти готовят текст договора и передают его арендатору. Последнему предоставляется 30 дней на подписание документа заключение сделки. Требования к договору, который оформляется в 3-х экземплярах, приведены выше.

Шаг № 5. Зарегистрировать договор

Завершающая стадия оформления аренды земли — регистрация договора в Росреестре. Перечень документов, необходимых для этого, не отличается от описанного для аукционов. Срок регистрации аналогичен и составляет 3-5 дней. По их истечении заявителям выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая внесение изменений в федеральную базу данных.

Важные нюансы

Получение согласования в муниципалитете занимает не меньше месяца. Дополнительно затягивает процедуру появление спорных моментов. Например, совпадение указанных на схеме границ с данными по другим земельным участкам, уже оформленным или находящимся в стадии оформления.

Юридическая помощь при оформлении земли в аренду

Описанную процедуру оформления земельного участка в аренду — и с проведением аукциона, и без него — сложно назвать простой и быстрой. Крайне важно не только четко понимать последовательность действий, но и грамотно оформлять необходимые документы. Сделать это самостоятельно удается далеко не всегда.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Поэтому для получения ответа на вопрос, как оформить аренду земельного участка быстро и правильно, многие потенциальные арендаторы обращаются к специалистам.

Сотрудничество с серьезной юридической компанией не только позволяет избежать ненужных ошибок, но и экономит время клиента.

Дополнительным плюсом становится разумный уровень расценок, который сформировался сегодня на высококонкурентном российском рынке юридических услуг.

Категория: Земельное правоДата: 27.12.2020 г.

В чем преимущества аренды земли на 49 лет у государства ?! – правовед плюс

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

02.08.2018

В соответствии с нормами гражданского законодательства можно арендовать земельный участок для ведения сельскохозяйственных работ. Стоит сказать то, что 49 лет – это самый большой срок, на который можно арендовать землю.

Большая часть сельскохозяйственных угодий находится в собственности у государственных муниципальных образований. Государство предлагает более низкую цену на аренду по сравнению с частниками, что в свою очередь играет роль при долгосрочной аренде для того, чтобы заниматься сельскохозяйственными работами.

Какие есть основные цели долгосрочной аренды ?!

  • Предпринимательская деятельность;
  • Сельскохозяйственная деятельность;
  • Прокладка инженерных сетей. В частности, это может быть прокладка водопровода, газовых труб, электрических сетей;
  • Использование земельных недр;
  • Строительство социальных объектов, например, многоквартирные дома.

Если говорить об условиях долгосрочной аренды, то они прописываются в положения статьи 39 Земельного кодекса России.

В частности, предприниматель должен вовремя вносить арендные платежи, обеспечивать свободный доступ к водоемам, находящимся на арендованной земле, не препятствовать возведению объектов, согласованных администрацией, досрочно предупреждать о расторжении договора аренды самого арендодателя в письменной форме.

Какие документы нужны и куда следует обращаться ?!

Арендатор должен подготовить пакет документов и с ним подать заявление в муниципалитет. Кстати, если нет сведений о постановке на кадастровом учете и межевании органы муниципальной власти могут отказать в оформлении сделки.

Если говорить о документах, предоставляемых в органы муниципальной власти, то это непосредственно само заявление от потенциального арендатора, паспорт гражданина Российской Федерации, справка из ЕГРЮЛ, кадастровая выписка на участок земли, правоустанавливающие документы на объекты строительства, которые были возведены на земельном участке, справка об отсутствии коммуникационных систем, справка, которая подтверждает отсутствие обременений на землю.

Читайте также:  Пенсия для самозанятых граждан

С этими документами стоит обратиться непосредственно в органы муниципальной власти. Долгосрочная аренда имеет множество преимуществ, поэтому заявители стараются оформлять договора на максимально возможный срок, предусмотренный Земельным кодексом. При долгосрочной аренде (от 5 до 49 лет) арендатор получает право потом выкупить земельный участок.

И это можно сделать до окончания официального договора, заключаемого между арендатором и арендодателем. Очень существенным преимуществом долгосрочной аренды у государства на любой срок является юридическая чистота. При дальнейшем выкупе аннулировать сделку купли-продажи очень сложно. Большинство рисков сведено к минимуму.

Такую землю использовать можно для целей, не противоречащих установленных земельным законодательством нормам.

Плюсы аренды земли заключаются в следующем:

  • Сравнительно низкая арендная плата. Она существенно ниже рыночной стандартной цены. Обычно составляет плата порядка нескольких тысяч рублей в год;
  • Плата повышается раз в год постепенно и без резких скачков;
  • При истечении срока действия договора арендатор может оставить за собой приоритетное право на продление договора;
  • После смерти арендатора его наследник может на основании правопреемственности оставить право аренды за собой;
  • Можно выкупить земельный участок в собственность. Правда не все участки выкупаются, но в целом приватизация подобного вида недвижимого имущества возможна и не запрещена нормами законодательства.

Говоря о минусах надо сказать о том, что не полностью доработана сама статья, регламентирующая договор долгосрочной аренды. Заключая договорные отношения с органами муниципальной власти надо только при участии опытного юриста. Представители нашей компании «Правовед-Плюс» — это грамотные юристы, которые прекрасно разбираются в тонкостях и нюансах земельных правоотношений. Мы поможем оформить земельный участок в долгосрочную аренду в соответствии со всеми действующими нормами.

Есть ли риски при долгосрочной аренде земли у государства ?!  Важно понимать то, что определенные ситуации с рисками возникать могут. Носить они могут следующий характер:

  • Нельзя расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия прописанного в тексте самого документа;
  • Органами власти прекращение договора в отдельных случаях может быть сделано досрочным образом;
  • Может быть вынесен отказ в выкупе участка земли:
  • Органы местного самоуправления могут предъявить претензии относительно ухудшения экологического положения участка, качества почвы.

Следует предельно внимательно заключать договор аренды внося в него необходимые дополнительные пункты. Например, арендатор может указать право на выкуп земельного участка. Как быть если орган местной администрации отказал в предоставлении земельного участка для долговременной аренды ?! В первую очередь следует убедиться в законности отказа. Если ошибки были совершены со стороны арендующего землю лица, то тогда их надо исправить. В остальном обжаловать отказ можно после получения выписки из решения земельной комиссии или на основании выданной справки об отказе.

Куда можно подать жалобу ?!

  • Администрация. Это первая организация, в которую надо обратиться. Заявление можно подать на имя главы муниципального образования.
  • Судебные органы. В них обращаться следует, когда администрация отказывает на основании жалобы в предоставлении участка земли. Исковое заявление подается в течение десяти календарных дней после вынесения отрицательного решения на жалобу. Иск направляется в районный суд общей юрисдикции.

Долгосрочная аренда земли достаточно сложная процедура.

Просто обратитесь в нашу компанию «Правовед-Плюс» и мы поможем быстро и законно вам в решение любых проблем, связанных с земельными правоотношениями.

Нужна консультация Земельного юриста или адвоката по земельным вопросам в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.

Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за зе

  • В соответствии со статьями 22 и 65  Земельного  кодекса   Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
  • 1. Утвердить прилагаемые:
  • основные принципы определения арендной платы при  аренде   земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся  в   собственности
  • Российской Федерации (далее — Правила).

2. Министерству экономического  развития  Российской  Федерации  по согласованию   с   федеральными   органами   исполнительной    власти, осуществляющими  функции  по  выработке  государственной       политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение 1  года  утвердить  ставки  арендной  платы  или   методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в пункте 5 Правил земельных участков.

3. Установить,  что  до  утверждения  Министерством   экономического развития Российской Федерации ставок арендной  платы  либо   методических указаний  по  ее  расчету,   предусмотренных   пунктом   2     настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил.

Председатель ПравительстваРоссийской Федерации  В. Путин

  1. Основные принципы
  2. определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
  3. государственной или муниципальной собственности
  4. Арендная  плата  при  аренде  земельных  участков,     находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя   из следующих основных принципов:
  5. принцип экономической  обоснованности,  в  соответствии  с   которым арендная плата устанавливается  в  размере,  соответствующем   доходности земельного  участка  с  учетом  категории  земель  и  их     разрешенного использования;
  6. принцип  предсказуемости  расчета  размера   арендной       платы, в соответствии  с  которым   в   нормативных   правовых       актах органов государственной власти и органов  местного  самоуправления   определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в  которых  возможен   пересмотр размера  арендной  платы  в   одностороннем   порядке   по     требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты  расчета  арендной    платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
принцип   недопущения    ухудшения    экономического    состояния землепользователей и землевладельцев  при  переоформлении  ими    прав на земельные участки, в  соответствии  с  которым  размер  арендной   платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки,   не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

  • принцип учета  необходимости  поддержки  социально  значимых   видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты  интересов   лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.
  • Правила
  • определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков
  • внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации

1. Настоящие Правила определяют способы  расчета  размера   арендной платы, а также порядок, условия  и  сроки  внесения  арендной    платы за земельные участки, находящиеся в собственности  Российской  Федерации  и расположенные на территории Российской Федерации.

  1. Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися   в собственности  Российской  Федерации  и  расположенными  за     пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной   стоимости этих земельных участков, с учетом  права  страны,  где  такие   земельные участки находятся, если международными договорами не  установлено   иное.
  2. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные   земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.
  3. 2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности  Российской  Федерации  и  расположенных  на   территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата)  определяется  Федеральным  агентством  по   управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
  4. а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  5. б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
  6. в) в соответствии со ставками  арендной  платы  либо   методическими указаниями по ее  расчету,  утвержденными  Министерством   экономического развития Российской Федерации;
  7. г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством  Российской  Федерации  об   оценочной
  8. деятельности.
  9. 3. Арендная плата определяется на основании  кадастровой   стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:
  10. а) 0,01 процента в отношении:
  11. земельного участка, предоставленного физическому  или   юридическому лицу, имеющему право на  освобождение  от  уплаты  земельного    налога в соответствии с законодательством о  налогах  и  сборах,  за   исключением случаев, когда право на заключение договора  аренды  земельного   участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
  12. земельного участка,  предоставленного  физическому  лицу,   имеющему право на уменьшение  налоговой  базы  при  уплате  земельного    налога в соответствии с законодательством о налогах  и  сборах,  в  случае,   если налоговая база в результате уменьшения на не  облагаемую  налогом   сумму принимается  равной  нулю,  за  исключением  случаев,  когда     право на заключение договора аренды  земельного  участка  приобретено  на   торгах (конкурсах, аукционах);
  13. земельного участка,  предоставленного  физическому  лицу,   имеющему право на уменьшение  налоговой  базы  при  уплате  земельного    налога в соответствии с законодательством о налогах  и  сборах,  в  случае,   если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы,  за   исключением случаев, когда право на заключение договора  аренды  земельного   участка приобретено на торгах  (конкурсах,  аукционах).  При  этом  ставка  0,01 процента устанавливается в  отношении  арендной  платы,  равной   размеру такого вычета;
  14. земельного участка, изъятого из оборота, если земельный  участок   в случаях, установленных  федеральными  законами,  может  быть    передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
  15. земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами,  подвергшегося  загрязнению,  заражению  и     деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;
Читайте также:  Наследование кредитов - как отменить штрафы

земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств  иностранных  государств  и  консульских    учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами; 
б)  0,3  процента  в  отношении  земельного  участка       из земель сельскохозяйственного  назначения,  право  на  который    переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в  обороте,   за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);

  • в) 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,  личного  подсобного  хозяйства,  а  также    предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям  для  ведения   садоводства, огородничества  и  дачного  хозяйства,  гаражного       строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте «б» настоящего пункта;
  • г) 1,5 процента в отношении:
  • земельного участка, ограниченного в обороте  и  не    относящегося к категории  земель  сельскохозяйственного  назначения,  право    аренды на который  переоформлено  в  соответствии  с  земельным   законодательством Российской Федерации;
  • земельного участка, предоставленного в соответствии с  договором   о развитии застроенной территории;
  • земельных   участков,   образованных   из   земельного   участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях   жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;
  • д) 2 процента  в  отношении  земельных  участков,  не    указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта, если:
  • земельный  участок  предоставлен  в  аренду  для     строительства с предварительным  согласованием  места  размещения  объектов  в   порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации;
  • право аренды на земельный участок переоформлено  в  соответствии  с земельным законодательством Российской Федерации;
  • земельный участок  предоставлен  в  аренду  пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

4. В случае если право на  заключение  договора  аренды   земельного участка   приобретается    в    порядке,          установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких  торгов   (конкурсов, аукционов).

  1. В случае если земельный  участок  предоставлен  в  аренду    для его комплексного освоения в целях жилищного  строительства,  арендная   плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном  Земельным   кодексом Российской Федерации.
  2. 5. Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы  либо  методическими  указаниями  по  ее  расчету,    утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в   отношении земельных участков, не указанных в  пунктах  3  и  4  настоящих   Правил, которые предоставлены (заняты) для размещения:
  3. автомобильных дорог, в том  числе  их  конструктивных    элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);
  4. инфраструктуры  железнодорожного  транспорта  общего  и     необщего пользования;
  5. линий метрополитена;
  6. линий электропередачи, линий связи, в том  числе   линейно-кабельных сооружений;
  7. трубопроводов  и  иных  объектов,  используемых  в  сфере    тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
  8. объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;
  9. нефтепроводов,  газопроводов  и  иных  трубопроводов    аналогичного назначения, их конструктивных элементов;

гидроэлектростанций,  тепловых  станций  и  других   электростанций, обслуживающих  их  сооружений  и  объектов,  объектов     электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики; 
объектов космической инфраструктуры;

  • объектов, расположенных в пределах территории особой   экономической зоны;
  • аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;
  • инфраструктуры морских и речных  портов,  перегрузочных   комплексов (терминалов),  гидротехнических  сооружений,  пунктов  отстоя     судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

6. Арендная плата за земельный участок в случаях,  не  указанных  в пунктах 3-5  настоящих  Правил,  рассчитывается  на  основании   рыночной стоимости   земельного   участка,   определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

  1. В этих  случаях  арендная  плата  рассчитывается  как   произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной  в  процентах   ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором  принято  решение  о   предоставлении земельного участка, по следующей формуле:
  2. А = С х Р,
  3. где:
  4. А — арендная плата;
  5. С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;
  6. Р  —  действующая  ставка  рефинансирования   Центрального   банка Российской Федерации.

7.

В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в   аренду земельного участка для жилищного строительства, за  исключением   случаев предоставления  земельных  участков   для   индивидуального     жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее  2-кратной  налоговой  ставки  земельного    налога на соответствующий земельный участок, если иное  не  установлено   земельным законодательством Российской Федерации.

8. При заключении договора аренды  земельного  участка   федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре  случаи   и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер  коэффициента-дефлятора,  ежегодно   утверждаемого Министерством   экономического    развития    Российской       Федерации.

Коэффициент-дефлятор  применяется  ежегодно  по  состоянию  на     начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором   принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.
9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании  кадастровой   стоимости земельного   участка,   федеральные   органы        исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы   в связи с изменением кадастровой стоимости земельного  участка.  При   этом арендная плата подлежит перерасчету  по  состоянию  на  1  января   года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

10.

  При  заключении  договора  аренды   земельного       участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на  основании   рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы  исполнительной   власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы   в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в  котором  была  проведена   оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В  случае  изменения   рыночной   стоимости   земельного   участка коэффициент-дефлятор,  указанный  в  пункте  8  настоящих Правил, не применяется.

11. В случае если на стороне арендатора  выступают  несколько   лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на  арендованное  имущество  в  соответствии  с  договором   аренды земельного участка.

12.

При заключении договора аренды земельного  участка   федеральные органы исполнительной  власти  предусматривают  в  таком    договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на  счета  территориальных  органов  Федерального  казначейства    для ее распределения указанными  территориальными  органами  в    соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.

Предоставление участков из государственных и муниципальных земель в аренду

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Предоставление участков из государственных и муниципальных земель в аренду

  • Аренда земель представляет собой передачу участка во временное владение и пользование за плату.
  • Содержание
  • Понятие «аренда земельного участка» охватывает правоотношения двух видов.

Первые связаны с вещными правами на землю, предоставленными из публичных земель муниципалитетами либо органами госвласти.

Правоотношения рассматриваемого вида имеют выраженную публичную составляющую.

Это касается всех существенных условий, порядка заключения и исполнения арендного договора. Так:

  • в аренду могут быть переданы участки, не находящиеся на кадастровом учете (достаточно наличия схемы расположения на кадастровом плане территории);
  • арендные договора в отношении публичных земель по общему правилу заключаются на торгах, и только в порядке исключения – без них;
  • срок аренды определяется в зависимости от разрешенных видов использования земель и устанавливается в привязке к градостроительным регламентам;
  • порядок расчета арендной платы устанавливается нормативно.
Читайте также:  Госпошлина за замену водительского удостоверения

Вторые связаны с гражданско-правовыми обязательствами, возникающие между частными владельцами земель и равноправными контрагентами-арендаторами. Они регламентированы, преимущественно, Гражданским кодексом РФ.

Интересно, что в странах Евросоюза не существует института предоставления земельных участков в том виде, в каком он есть в России. Ввиду отсутствия свободных целинных земель земельные участки покупаются и арендуются исключительно на вторичном рынке по правилам гражданского законодательства.

Правомочности арендатора

Исходя из определения ст. 606 ГК РФ, аренда земель представляет собой гражданско-правовой договор о передаче участка во временное владение и пользование за плату. Владение земельным участком связано с возможностью:

  • получить объект от арендодателя по передаточному акту;
  • фактически обладать участком;
  • исключить нахождение в его пределах сторонних лиц, кроме тех, в чьих интересах установлен сервитут.

Право пользования связано с извлечением полезных свойств земельного участка в собственных интересах. Свобода действий арендатора ограничена целевым назначением и разрешенными способами использования земельного участка согласно кадастровой документации.

Плоды, сельскохозяйственная продукция и другие доходы, полученные арендатором при использовании полученного от государства или муниципалитета земельного участка, признаются его собственностью в силу ст. 606 ГК РФ.

Правовая регламентация предоставления публичных земель в аренду

Арендные правоотношения, в какой бы сфере хозяйствования они не возникали, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ аренда (другое название – имущественный наем) представляет собой гражданско-правовой договор, предполагающий возмездную передачу имущественных активов во владение и пользование арендатору.

В ч. 2 ст. 607 ГК РФ оговорена возможность установления специальных правил и ограничений касательно сдачи в аренду обособленных природных объектов.

Особенности аренды земельных участков описаны в ст. 22 Земельного кодекса России.

К примеру, право аренды земельного участка может стать самостоятельным предметом залога. Этим оно отличается от права аренды иной недвижимости.

Одновременное действие предписаний гражданского и земельного законодательства привносит в регламентацию арендных правоотношений некоторую специфику. Стоит учесть, что законотворчество в сфере гражданско-правовых отношений находится в исключительной компетенции РФ. При этом земельное и градостроительное законодательство, наоборот, является предметом общей компетенции РФ и ее субъектов.

Условия предоставления земельных участков государственной или муниципальной собственности в аренду

В рамках действующего законодательства земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ) и могут передаваться в аренду. Стоит подчеркнуть, что предметом арендного договора могут выступать только выделенные участки. Неразграниченные целинные земли в аренду передаваться не могут.

Договор аренды должен вмещать сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок как часть земной поверхности, индивидуально-определенную вещь и объект аренды. При отсутствии таких сведений арендная сделка считается незаключенной (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Индивидуализация участка обеспечивается посредством:

  • постановки на кадастровый учет;
  • формирования границ по правилам ст. 38 «Межевой план» Федерального закона РФ № 221«О госкадастре недвижимости».

Инициатором предоставления земельных участков в аренду может выступать любая сторона договора: арендодатель в лице соответствующих публичных образований либо арендатор. Для получения в аренду публичных земель по собственной инициативе заинтересованному лицу приходится последовательно:

  • осуществить образование участка;
  • обеспечить установление разрешенных способов использования;
  • приобрести право аренды участка в результате его предоставления одним из оговоренных ЗК РФ способов, то есть с аукциона или без него.

Отраслевые нормативные акты в качестве оснований образования участков требуют подготовки различных документов:

  • лесоустроительной документации (Лесной кодекс РФ);
  • проекта межевания территории (Градостроительный кодекс РФ);
  • схемы образования участков на кадастровом плане территории (ЗК РФ);
  • проекта организации и застройки территории (ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Дополнительные условия заключения договоров аренды в отношении земель отдельных категорий

В силу ст. 39.8 ЗК РФ арендаторам вменяется в обязанность:

  • хозяйствовать способом, исключающим возможную деградацию, захламление, порчу или уничтожение плодородного слоя (в отношении участков сельскохозяйственного назначения);
  • провести рекультивацию (земли, предоставленные для недропользования);
  • в отношении участков береговой полосы общего пользования обеспечить населению свободный доступ к водному объекту;
  • применительно к землям, предоставленным организациям для ведения дачного хозяйства, обеспечить изготовление проектов планировки и межевания территории, организовать проведение кадастровых работ;
  • в отношении земель, предоставленных для комплексного освоения, заключить соответствующий договор об освоении.

Сроки предоставления земельных участков в аренду

Допустимые сроки аренды в отношении публичных земель урегулированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Максимальный срок длительности аренды составляет 49 лет и касается земель сельскохозяйственного назначения. Минимального срока придачи земель не оговорено.

Интересно, что упразднение минимального срока аренды сельскохозяйственных угодий критикуется многими экологами и юристами.

Дело в том, что плодородные почвы требуют бережного и хозяйственного отношения. Севосмену и щадящий режим использования земель может обеспечить только постоянный пользователь. Временщик же заинтересован в том, чтобы выжать из временно находящихся в его владении земель все полезные свойства по максимуму.

Рамковые сроки арендных договоров касательно публичных земель разного целевого назначения установлены нормативно и составляют, к примеру:

  • 3 — 10 лет в отношении земель, предоставляемых для возведения и реконструкции объектов недвижимости;
  • до 49 лет под размещение линейных объектов;
  • 20 лет для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта;
  • 3 — 5 лет для комплексного освоения территории и дачного хозяйства;
  • до 3 лет для завершения объекта незавершенного строительства.

Аукцион по предоставлению земельных участков в аренду

Как уже говорилось, законодатель рассматривает право аренды земельного участка как самостоятельное вещное право и даже допускает его залог. В рамках этой концепции вполне обоснованно выглядит общее правило ст. 39.6 ЗК о том, что право аренды публичных земель подлежит продаже с торгов.

Гражданское законодательство допускает два вида торгов: аукцион и конкурс.

При определении победителя торгов в ходе аукциона сравниваются исключительно ценовые предложения заинтересованных лиц, тогда как конкурс предполагает более сложную конкуренцию. При продаже права аренды публичных земель в России практикуются исключительно аукционы.

Хотя прямого запрета на применение конкурсов законодательство не содержит, считается, что процедура определения победителя (будущего арендатора) по результатам конкурса может включать субъективные моменты и предполагает возможность злоупотреблений со стороны чиновников.

Аукционы проводятся открыто. Принимать участие в них по общему правилу могут все желающие: как организации, так и физические лица. Об их проведении сообщается в СМИ и на официальных сайтах. В последнее время аукционы зачастую проводятся в электронной форме, поэтому их участниками могут стать только держатели электронной цифровой подписи.

В сообщении о проведении аукциона оглашается начальная цена договора аренды. В случае если участком заинтересовалось только одно лицо (подана одна заявка), договор аренды заключается с ним на первичных условиях. Аналогичная ситуация возникает в случае, когда подано несколько аукционных заявок, но к участию в торгах по формальным основаниям допущено одно лицо.

В случае если участников аукциона несколько, происходит торг. Организатор устанавливает «шаг» – минимальную сумму, на которую можно повысить начальную цену аренду или цену, предложенную другим участником.

Если новую (повышенную) цену в отведенное время поддержал еще хотя бы один участник, торг продолжается. И так до момента, пока одно из заинтересованных лиц не станет единственным, кто предложил большую стоимость.

Он признается победителем и становится арендатором. Цена аренды соответствует максимальной предложенной им цене.

В пылу торга нужно помнить о своих возможностях. За отказ или уклонение победителя либо единственного участника аукциона предусмотрена имущественная ответственность.

Он лишается гарантийного взноса (обычно – 10%), предварительно перечисленного на счет организатора торгов.

Добросовестным участникам, которые не выиграли аукцион, гарантийный взнос возвращается в полном объеме по окончании аукциона.

Предоставление земельного участка в аренду без торгов

Исключительный перечень обстоятельств, при которых заинтересованное лицо вправе требовать от публичного образования предоставления земельного участка без торгов, содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. Вне аукциона земли предоставляются для:

  • размещения объектов социально-культурного назначения, реализации инвестиционных проектов;
  • продления договора аренды на новый срок;
  • индивидуального жилищного строительства в пределах земель, переданных для комплексного освоения;
  • ведения личного подсобного хозяйства в пределах ограниченного в обороте участка, переданного для ведения дачного хозяйства;
  • обслуживания размещенной на участке недвижимости (арендатором выступает собственник недвижимости);
  • хозяйствования на земле в порядке, оговоренном Федеральным законом РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • развития уже застроеной территории лицу, с которым заключен соответствующий договор о развитии.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *