Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

самостоятельно продала квартиру с детской долей, открыв ребенку спецсчет в банке

Чтобы продать недвижимость с детскими долями, нужно выделить ребенку долю не меньше прежней в новом жилье. Это знают все. Но нам этот вариант категорически не подходил. Мы решили воспользовались другим способом продажи жилья «через опеку» – открыть нашей дочери счет на сумму стоимости ее доли. Как мы это сделали, и какие трудности ради этого преодолели – читайте мой рассказ.

Итак, дано: большие трудности из-за маленьких собственников

Наша семья — это я, супруг и наша несовершеннолетняя дочь. Она родилась, когда мы жили в 4-комнатной квартире с нашими родителями и семьей сестры. Квартиру несколько лет назад приватизировали, и у всех нас, включая наших с сестрой дочек, появились доли.

Прошлым летом мы купили свою квартиру в ипотеку, и не стали выделять в ней долю дочери (по совету риелтора, который предупредил о сложностях продажи недвижимости несовершеннолетнего).Нашему примеру расширения жилплощади последовала и моя сестра, но денег на «первоначалку» у нее не было.

На большом семейном совете мы решили продать родительскую «четырешку», в результате чего родители должны переехать в квартиру поменьше, а мы с сестрой – получить деньги: она на первоначальный взнос, я — на частичное погашение уже имеющейся ипотеки.Главной проблемой стали доли наших детей.

В случае с сестрой — предстояло продать долю ее ребенка и выделить новую в покупаемой квартире.

Мы же — ничего не покупали, поэтому (в силу закона) решили зачислить вырученные от продажи дочкиной доли деньги на ее счет. 

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Трудность №1: когда можно, но нельзя

Первая сложность возникла сразу после подачи заявления в органы опеки. Как оказалось, вариант с открытием счета на имя дочери и перечислением на него суммы, равной стоимости продаваемой доли, «работает» только в том случае, если у ребенка есть другая, помимо продаваемой, недвижимость.

У нашей дочери ее не было.

Трудность №2: собственность родителей — априори собственность ребенка

Мы предложили органам опеки следующее развитие событий: мы продаем «четырешку», и взамен дочкиной доли, в ней выделяем ребенку долю в нашей ипотечной квартире.

Ответ отдела попечительства удручил: собственность родителей, а также бабушек и дедушек — это собственность ребенка в будущем, поэтому нельзя продать долю несовершеннолетнего, заменив ее тем, что ему итак будет принадлежать.

Но схему с выделением доли в ипотечной квартире все же приняли: таким образом у дочери появилась иная, кроме продаваемой недвижимость.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Трудность №3: каждый шаг только с разрешения

Поскольку из нашей продаваемой «четырешки» разъезжались две семьи, то цепочка сделки получилась длинной. И каждое ее звено неистово торопило нас, угрожая выйти из сделки.

Естественно, что мы очень нервничали, и едва не опустили руки, когда узнали, что:

  • получить разрешение банка на выделение доли несовершеннолетнему в объекте, уже находящемуся в залоге банка в силу ипотеки;
  • оформить выделение доли нотариально, поскольку речь идет о вмешательстве в совместную долевую собственности супругов;
  • зарегистрировать выделение доли в Росреестре –

всего этого недостаточно. Точку на этом этапе мы поставили, когда подали заявление в органы опеки на разрешение передать новообретенную долю ребенка в ипотечной квартире в залог, оформления и регистрации этого залога. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Трудность №4: каждое обращение — новый круг бюрократического ада

После того, как мы выполнили условие органов опеки о наделении дочери другой недвижимостью (на что ушло 4 недели), вся цепочка стала готовиться к сделке, в ожидании разрешения на продажу «четырешки». Но выяснилось: для этого нужно заново подать заявление, так как прежнее утратило свою силу.

А рассмотрение нового заявления займет не менее двух недель. Такая новость в очередной раз едва не разрушила всю нашу цепочку, которая начала нам казаться карточным домиком.

Ситуацию спас поход к главе района (именно ему подчиняется районный отдел органов опеки и попечительства): вняв мольбам, он наложил на наше заявление резолюцию «рассмотреть в 3-дневный срок».

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Трудность №5: казнить нельзя помиловать, или разница формулировок

Итак, спустя 45 дней после запуска процесса мы пришли на сделку к нотариусу. Препятствий уже ничто не предвещало, поэтому громом среди ясного неба прозвучал вопрос нотариуса: «Почем на счете ребенка нет указанной в постановлении органов опеки суммы?»Оказалось, что в документе написано: «разрешается продать долю с одномоментным зачислением на счет суммы».

А, поскольку нотариус не может удостоверять сделку в кассе банка, деньги нужно положить на счет заранее. Речь шла о сумме в 600 тысяч рублей, которую дать нам могли только покупатели «четырешки», но делать это отказались, так как усомнились в том, что сделка когда-нибудь состоится.

Изменить пресловутое слово «одномоментное» на «последующее» без нового круга рассмотрения в отделе опеки отказались. Главы района не было в городе, покупатели «четырешки» поставили условие: сделка сегодня или никогда.

Ничего не оставалось, кроме как всем нашим кланом обежать за два часа (до конца рабочего дня нотариуса) всех знакомых, организации, кредитующие «до зарплаты» и набрать необходимую сумму. Сделка в тот день все же состоялась.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Краткие тезисы для тех, кому предстоит продать долю ребенка с последующим зачислением денег на спецсчет

Когда спустя несколько недель эмоции схлынули, мы решили поделиться опытом с другими родителями. Вот наши советы:

  • Если ситуация с продажей детской доли не укладывается в привычную формулу «продал долю в старой квартире — выделил долю в покупаемой», и требует нетиповых решений — лучше воспользоваться услугами опытного специалиста по недвижимости.
  • В квартирах родителей, бабушек и дедушек выделять ребенку долю взамен продаваемой нельзя: эта недвижимость уже считается гипотетической собственностью несовершеннолетнего.
  • Открывать ребенку спецсчет вместо выделения доли в покупаемой квартире можно только в том случае, если у него есть другая недвижимость, пригодная для постоянного проживания.
  • Выделить ребенку или кому-либо из членов семьи долю в ипотечной квартире можно даже спустя годы после заключения кредитного договора. Нужно лишь написать заявление в банк.
  • Каждый документ, особенно полученный от госорганов, нужно внимательно читать и сверять с текущей ситуацией. Иногда типовые формулировки в текстах могут стать причиной развала сделки.

 crsth.com, скидка-на-страховку.рф, worldluxrealty.com

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?

   Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего — решаемая проблема с нашим адвокатом.

   В семье, где есть несовершеннолетние дети, последним могут принадлежать доли в праве собственности на квартиру. Основания возникновения доли в квартире у несовершеннолетних могут быть самыми разными, одним из таких оснований является приобретение квартиры с использованием средств материнского капитала. Как быть, если возникла необходимость продать такую квартиру?

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит, как составить договор, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните прямо сейчас!

   Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

   Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.

   Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:

  1. Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
  2. После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;

ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.

  1. Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
  2. Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.

Согласие родителя на продажу доли ребенка

   При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего следует знать, что при не достижении ребенком 14 лет, сделки от их имени могут совершать их законные представители, а если ребенку исполнилось 14 лет, то с данного возраста до 18 лет сделки они совершают сами, но при наличии письменного согласия родителей.

   Согласие оформляется родителями в свободной форме и требуется такое согласие, прежде всего, органам опеки. Образец написания такого согласия может иметься в опеке, если же такого образца нет, то можно воспользоваться таким вариантом

  • Образец согласия отца на продажу квартиры
  • Руководителю ___________________
  • От (ФИО родителя) _______________
  • Проживающего по адресу ___________________
  • Зарегистрированного по адресу _________________
  • Паспорт _________________________
  • Выдан ___________________________
  • Тел. _____________________________
  • Согласие
  • на продажу доли несовершеннолетнего в квартире

   Я, ____________ (ФИО), являясь отцом несовершеннолетнего ребенка ___________ _____________(ФИО, дата рождения), выражаю свое согласие на отчуждение, принадлежащей моему ребенку (ФИО, дата рождения) __ доли в квартире, расположенной по адресу _______, площадью ____ кв.м,, которая принадлежит на праве долевой собственности ________________ (ФИО собственников и их доли), рыночной стоимостью _____ руб.

Дата                                                                                                 Подпись

   Согласие может быть оформлено просто в форме согласия на совершение сделки несовершеннолетним, заверенного нотариусом, т.е. без указания адресата. Форма согласия в этом случае подготавливается нотариусом.

   Следует указывать в согласии как можно полно всю необходимую информацию, т.е. ФИО полностью, все паспортные данные, также можно указать информацию о свидетельствах, подтверждающих права собственности, если они имеются (в настоящее время свидетельства о праве собственности не выдаются).

Читайте также:  Как открыть ИП самостоятельно: пошаговая инструкция

Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего

   Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.

   Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.

   Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.

   Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.

Что делать, если отец ребенка не дает разрешение на продажу квартиры?

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

  • о том, чтобы суд разрешил совершить сделку купли-продажи доли ребенка без согласия его отца;

или

  • об обязании отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего.

   Иск должен быть аргументирован, в том числе тем, что мать ребенка действует в интересах несовершеннолетнего, и продажа его доли в квартире направлена, например, на улучшение его жилищных условий. При отсутствии аргументации суд может отказать в иске.

ПОЛЕЗНО: составление иска при наличии разногласий с отцом лучше доверить адвокату.

   При обращении в суд с иском о понуждении отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире и его удовлетворении, далее, при неисполнении ответчиком добровольно решения суда, следует получить в суде исполнительный лист и обратиться к приставам для исполнения ответчиком требований исполнительного документам.

Исковое заявление о понуждении к даче согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего ребенка

   Обращаясь в суд с иском, чтобы понудить отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, укажите в нем следующую информацию:

  1. Наименование суда, в который подается иск;
  2. ФИО, адрес проживания, телефон истца;
  3. ФИО, адрес проживания, телефон (при наличии) ответчика (отца ребенка);
  4. название иска;
  5. в тексте иска должны быть изложены фактические обстоятельства, которые послужили основанием для обращения в суд, а также должна содержаться правовая аргументация, заявляемых требований, т.е. почему должна быть продана доля несовершеннолетнего и почему необходимо заставить ответчика дать согласие;
  6. в просительной части должны быть указаны непосредственно заявляемые требования;
  7. далее перечисляется перечень прилагаемых документов, подтверждающих доводы истца по иску;
  8. в конце ставится дата и подпись истца.

   При возникновении трудностей, связанных с продажей доли несовершеннолетнего в квартире, имеющих правовой характер, Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам с богатым опытом в решении таких вопросов.

Отзыв о нашем жилищном адвокате в Екатеринбурге

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Краткие ответы на популярные вопросы родителей

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего.

Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

  • сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
  • данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
  • сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет.

Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию.

В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади.

Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст.

167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г.

№ 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12).

Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано.

Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

( «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» и «Компенсация затрат на строительство или реконструкцию дома за счет средств маткапитала».)

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Читайте также:  Ответственность за езду без страховки ОСАГО

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд.

Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми возможна. Даже если они не просто зарегистрированы по адресу объекта, но и являются собственниками (полностью или в части). Для реализации процедуры необходимо соблюсти ряд формальных требований, в некоторых случаях – оформить дополнительные документы. Но в конечном итоге продать квартиру получится.

Если дети прописаны, но не являются собственниками

Закон не запрещает продавать квартиру с прописанными гражданами, даже если они являются несовершеннолетними. Но указание всех лиц, имеющих регистрацию по адресу жилья, должно быть реализовано в тексте договора. В противном случае Росреестр откажет в регистрации и переход прав не состоится.

Возможны следующие варианты продажи квартиры:

  • сначала продавец выписывает всех граждан, затем регистрируется договор. В тексте указывается, что зарегистрированные отсутствуют;
  • в договоре перечисляются все зарегистрированные и указывается, в течение какого срока после регистрации они должны выписаться. Такой пункт дает новому собственнику право выписать лиц принудительно, в судебном порядке;
  • в тексте договора перечисляются лица, зарегистрированные в квартире на момент заключения договора. Указывается их право пожизненного проживания (если об этом договорились продавец и покупатель).

В любом случае, информация о прописанных и даже об их отсутствии должна быть указана в тексте.

Как выписать несовершеннолетних

Если законные представители несовершеннолетних не выпишут их самостоятельно, новому собственнику придется делать это в судебном порядке.

При выписке несовершеннолетних через суд можно воспользоваться пошаговой инструкцией:

  • направить законным представителям прописанных несовершеннолетних претензию с требованием выписать их самостоятельно;
  • составить исковое заявление;
  • направить копию иска ответчику;
  • подать иск с приложениями в суд.

К иску прикладывается документ, подтверждающий факт направления копии ответчику, договор купли-продажи, претензия и иные доказательства, имеющие отношение к делу.

В конечном итоге несовершеннолетний будет выписан. Однако суд может предоставить его представителям отсрочку. Все будет зависеть от того, имеется ли у лица иной адрес проживания или нет.

Если несовершеннолетние являются собственниками

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом самостоятельно, в соответствии со своей волей. Но если он не достиг возраста совершеннолетия, он не может реализовывать свои права в полной мере.

При этом несовершеннолетний может быть собственником квартиры, полностью или части. Распоряжаться своей долей он будет с согласия двух лиц: Органа Опеки и Попечительства, а также законных представителей (родителей, усыновителей и т. д.).

Как получить согласие Органа Опеки

Орган Опеки и Попечительства – специальная структура, занимающаяся защитой прав лиц, не достигших совершеннолетия. Это муниципальная структура, то есть в каждом населенном пункте существует свой отдельный орган.

Одно из полномочий Опеки – дача согласия на сделки, если недвижимое имущество реализует несовершеннолетний. Такой контроль нужен для того, чтобы защитить права ребенка от посягательств его представителей. Даже если они являются родными родителями, они могут пойти на сделки в угоду прав такого лица.

Получить согласие можно, обратившись в Опеку напрямую. При этом нужно учитывать ряд факторов:

  • просто так согласие дано не будет. Нужно доказать, что сделка выгодна несовершеннолетнему. Чаще всего предоставляется документ о выделе ребенку доли в другом объекте. И такая доля должна быть не меньше и не хуже, чем принадлежащая ему;
  • если покупка нового объекта не планируется, нужно доказать, что средства, вырученные от продажи, будут принадлежать только несовершеннолетнему. Например, на его имя будет открыт банковский счет. Также нужно убедить Опеку, что лицо не окажется «на улице», у него имеется место для проживания;
  • слишком низкая цена также вызовет у органа подозрения. В одобрении сделки будет отказано.

Любые подозрительные действия и условия договора вызовут подозрения у Опеки.

Кто подписывает договор и как он оформляется

Ребенок не может самостоятельно подписать договор, даже если сделка была оформлена Опекой. В любом случае, без участия его представителей не обойтись. Есть два варианта дальнейших действий:

  • если ребенок не достиг четырнадцати лет, он вовсе не ставит подпись в договоре. Подписывает сделку один из его законных представителей (мама, папа, опекун и т. д.);
  • после четырнадцати лет гражданин ставит свою подпись на документе, но также ставится и подпись его представителя, подтверждающая его согласие на оформление договора.

В некоторых случаях граждане могут самостоятельно подписывать договоры с шестнадцати лет. Для этого они должны быть эмансипированы, то есть их полная дееспособность должна быть признана судом. Возможно это в двух случаях: если лицо имеет самостоятельный доход, например, занимается предпринимательством или вступило в брак.

В остальном, никаких отличий от оформления договора с совершеннолетним на практике нет. У документа остаются те же существенные условия, процедура регистрации проходит в том же порядке.

Прочтите: Как оформить договор купли-продажи квартиры

Если квартира приобреталась за средства материнского капитала

Материнский капитал также именуется семейным. Из второго наименования становится очевидно, что средства выделяются не только матери, но и всем членам семьи (то есть еще и детям, и супругу). Соответственно, продажа квартиры, при покупке которой использовался маткапитал, требует особого подхода.

Необходимо будет учесть ряд факторов:

  • при оформлении родители либо сразу оформляют имущество на всех членов семьи, включая детей, либо предоставляют нотариально оформленное обязательство в Орган Опеки;
  • если было оформлено обязательство, а объект не был переоформлен, родители могут быть привлечены к ответственности, вплоть до уголовной;
  • продать квартиру с долями детей в таком случае можно, но необходимо получить разрешение в Опеке. Процедура идентична той, где дети получают свои доли по иным основаниям.

Договор подписывает один из законных представителей детей, а с 14 лет они подписывают сами, но дополнительно ставится подпись родителя, который одабривает сделку.

Прочтите: Акт приема-передачи квартиры при продаже

На что обратить внимание покупателю

Больший риск при оформлении сделки с прописанными несовершеннолетними имеет покупатель. Ему стоит обратить внимание на следующие факторы:

  • подпись в договоре обязательно должны поставить законные представители продавца. Даже если ему исполнилось четырнадцать лет, их согласие обязательно;
  • в договоре лучше указывать реальную стоимость. Она не должна быть намного ниже рыночной. В противном случае Орган Опеки вправе отказать в выдаче разрешения;
  • регистрация договора проводится в присутствии законных представителей несовершеннолетнего. Ребенок не сможет сделать это самостоятельно;
  • лучше настаивать на том, чтобы несовершеннолетние были выписаны из квартиры до регистрации. Если продавец отказывается это делать, лучше отказаться от такой сделки.

Основная проблема для покупателя заключается в том, что выписать несовершеннолетнего бывает не так просто. Если он являлся собственником, но не был прописан, при этом Опека и законные представители дали свое согласие на заключение договора, шанс возникновения правовых проблем не выше, чем при сделке с совершеннолетними.

Выписать ребенка можно будет только через суд. Никакие условия в договоре не позволят снять его с регистрации через органы МВД. Суды будут руководствоваться не только правами продавца, но также правами несовершеннолетнего. Самый распространенный вариант – отсрочка в снятии с регистрации. Она может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Право регистрации сопряжено с правом проживания. Несовершеннолетний не просто будет «приписан» к адресу. Его законные представители могут требовать вселения ребенка в квартиру, что создает дополнительные трудности покупателю.

Подведем итоги

Продать квартиру с несовершеннолетними можно. Не важно, является ли ребенок собственником или просто прописан по адресу, процедура возможна. Но, по закону, сторонам нужно реализовать несколько дополнительных действий, чтобы защитить свои законные права и интересы. Последствия нарушений будут слишком серьезными.

Прочтите: Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Photographee.eu/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы провести сделку купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки. В Вашем случае разрешение нужно получить на ребенка, который является собственником доли в квартире, то есть участвовал в приватизации.

Разрешение на другого несовершеннолетнего не требуется. Если бы Вы сразу после продажи покупали новую квартиру, то в таком случае проблема решалась бы по отработанной схеме: выписываете с одной жилплощади и прописываете на другой. Однако для таких сложных случаев, как Ваш, тоже существует выход.

Читайте также:  Как снять деньги с расчетного счета ИП — способы

После продажи квартиры вырученные деньги необходимо перевести на счет ребенка, а сделку покупки нового дома нужно провести в ближайшие три месяца, иначе договор о продаже старой жилплощади будет аннулирован.

Также в некоторых случаях можно предложить органам опеки вариант с временной регистрацией ребенка у родственников.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением о продаже квартиры, где в числе собственников будет указан несовершеннолетний, с последующим размещением денежных средств от продажи квартиры на счет ребенка-собственника согласно его доле.

Воспользоваться деньгами Вы сможете по заявлению в орган опеки, обозначив, для чего необходимы денежные средства (на покупку квартиры), и предоставив соответствующие документы на приобретаемую квартиру.

Также отметим, что обеспечить прописку детям нужно обязательно. Возможно, у дальних родственников до того момента, пока не приобретете жилье. В противном случае будет отказ.

Обратите внимание, что подавать заявление в орган опеки нужно по месту регистрации детей.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Опека действует в рамках действующего законодательства закона об опеке и попечительстве. С позиции опеки выдача разрешения о продаже квартиры при том, что ничего не будет куплено взамен, будет являться нарушением, за которое придется отвечать перед прокуратурой.

Данная ситуация сама по себе довольно рисковая: просто продать квартиру и уехать в другой регион, ничего не приобретая для ребенка и не компенсируя его доли в сумме стоимости (доли квартиры), является нарушением действующего законодательства.

Родителям следует вступить в переговоры с органами опеки о возможных вариантах выхода из ситуации может быть, предоставить договор бронирования в новостройке или авансовое соглашение по вторичному объекту.

Для покупателей данной квартиры это также будет являться сомнительной покупкой, потому что с позиции продажи вряд ли объект будет интересен и ликвиден по рынку. При отказе органов опеки сделка будет считаться ничтожной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Опека не вставляет Вам палки в колеса, а защищает интересы Вас и Ваших детей. Выход из Вашей ситуации следующий. Вам действительно надо изучить рынок недвижимости в городе, куда Вы переезжаете, выбрать несколько квартир и прицениться, на какую хватит денег.

Потом Вам необходимо обратиться к начальнику органов опеки, а не в окно приема документов. Так как у Вас нестандартная ситуация, то и компетентностью принятия таких решений обладает только начальство. Если Вы все грамотно объясните, покажете стоимость своей квартиры, покажете возможные варианты покупки, тогда у Вас возьмут документы на комиссию.

Возможно, Вам предложат все же предоставить полный пакет документов по конкретному покупаемому жилью, но возможно, и нет.

В любом случае, деньги от продажи квартиры на руки Вы не получите, их зачислят на блокированный счет в банке, который откроется только после регистрации прав собственности в другом городе на ребенка и предоставления документов в органы опеки.

Данная процедура отработана агентствами недвижимости, занимающимися межрегиональными переездами. Можете обратиться за помощью к ним.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?
  • Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?
  • Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Продажа недвижимости с долями несовершеннолетних — Юридическая консультация

Да, в определенных случаях такое требование органов опеки может быть правомерно. При этом такая позиция органов опеки и попечительства подтверждается и судебной практикой.

Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 21 Федерального закона от 24.04.

2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Таким образом, сформулированный в ст. 37 ГК РФ запрет на совершение сделок, направленных на уменьшение принадлежащего несовершеннолетнему имущества, является категорическим.

Согласно п. 1 ст.

65 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.

Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в квартире без предоставления соответствующей компенсации.

Согласно п. 2 ст. 64 СК РФ родители должны защищать права и интересы детей, а не свои права и интересы. Если между интересами родителей и детей имеются противоречия, которые установлены органами опеки и попечительства, то родители не вправе представлять интересы детей в отношениях с другими лицами.

Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение в тех случаях, когда сделка не влечет снижения стоимости продаваемых долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним.

На практике предварительные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, выдаются органами опеки и попечительства при условии покупки (т.е.

возмездного приобретения) в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам и соразмерных по стоимости долей в приобретаемой квартире взамен проданных, чтобы имущественное положение несовершеннолетних не ухудшалось, а сделка соответствовала их интересам.

Озвученная автором вопроса ситуация (требование органов опеки о наделении несовершеннолетних долями в праве собственности в другой квартире и зачисление денежных средств от продажи недвижимости детей на их счета, открытые в банке) возможна в тех случаях, если приобретаемые доли в праве собственности на имя несовершеннолетних несоразмерны по своей стоимости отчуждаемым долям несовершеннолетних в продаваемой квартире, а также в тех случаях, когда оформление приобретаемых долей в другой квартире на имя несовершеннолетних происходит на основании безвозмездной сделки (т.е. по договору дарения).

По распространенному мнению органов опеки и попечительства, которое подтверждено судебной практикой, не является равноценным наделение несовершеннолетних после продажи их недвижимости другой собственностью на основании договора дарения без вложения денежных средств, вырученных от продажи принадлежащих им долей, на открытый на имя несовершеннолетних банковский счет (счета).

Согласно п. 1 ст.

572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

  • По смыслу действующего законодательства дарение является безвозмездной сделкой, и наличие возмездных начал в договорном обязательстве исключает признание соответствующего договора договором дарения.
  • Соответственно, дарение несовершеннолетним доли в праве общей долевой собственности на квартиру не расценивается органами опеки и попечительства как равноценное возмещение в пользу детей после продажи принадлежащих им долей в квартире.
  • По мнению органов опеки и попечительства, данные действия повлекут за собой утрату благоустроенного жилого помещения несовершеннолетними детьми, при этом вырученные денежные средства не будут использованы на приобретение другого благоустроенного жилья.

Поэтому органы опеки могут отказать законным представителям в удовлетворении их заявления, усматривая из конкретной сделки намерение законных представителей в нарушение ст. 60 Семейного кодекса РФ распорядиться имуществом несовершеннолетних в своих интересах без предоставления соответствующей соразмерной компенсации.

  1. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном (попечителем), родителями и иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
  2. Гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
  3. Решения органов опеки и попечительства, в случаях их обжалования в судебном порядке, подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
  4. Проверка того, вступают ли конкретные действия родителей (как законных представителей несовершеннолетнего) в противоречие с интересами самого несовершеннолетнего и является ли в связи с этим обоснованным решение органа опеки и попечительства, осуществляется судом общей юрисдикции.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *