Ошибки при ипотечном кредитовании

  • Ипотечный калькулятор
  • Заявка на ипотечный кредит
  • Статьи
  • Видеосюжеты

Отправляясь в банк за ипотечным кредитом, не забудьте дома супруга и визитку своего начальника – следование этой и подобным рекомендациям во многих случаях может упростить и ускорить получение кредита на покупку жилья. Эксперты насчитали несколько десятков мелочей, о которых большинство ипотечных заёмщиков даже не догадывается, но которые могут поставить крест на планах человека купить квартиру/дом в кредит.

Ошибки при ипотечном кредитовании

Растущая популярность и доступность ипотечных кредитов сыграла злую шутку с потенциальными заёмщиками. Люди «потеряли страх» и часто не осознают, какими финансовыми нагрузками и рисками чревата покупка жилья в кредит.

Ошибки при ипотечном кредитовании Сегодня встречаются клиенты, которые не знают, что использование банковского кредита при покупке квартиры означает, что собственник переплатит за квартиру до ста процентов её стоимости. А в некоторых случаях и ещё больше.

Размер переплаты по кредиту зависит от срока кредита и процентной ставки.

Если при покупке квартиры первоначальный взнос был невелик – порядка 10-15%, а срок кредита превышает 20 лет, то в итоге за квартиру человек заплатит две цены даже если процент по кредиту достаточно скромный – порядка 9-10%.

Точно рассчитать размер переплаты, общую сумму выплат по кредиту и размер ежемесячного платежа можно с помощью ипотечного калькулятора, размещённого на портале METRTV.ru. Калькулятор подходит для расчета кредита, получаемого в любом банке.

Дополнительные расходы

Ещё один момент, о котором помнят не всегда – накладные расходы при оформлении ипотечного кредита.

Ошибки при ипотечном кредитовании директор офиса АН «Новосёл» Многие ипотечные заёмщики думают, что если им банк одобрил кредит, то остаётся просто пойти и взять его. Однако на пути к получению денег придётся понести определённые затраты. Во-первых, заплатить за оценку объекта от 2,5 до 5 тысяч. Во-вторых, часто банки требуют дополнительные справки, в том числе требующие нотариального заверения, на это стоит зарезервировать 3-5 тысяч. В-третьих, госпошлина за регистрацию сделки – это ещё 2 тысячи рублей. И, в-четвёртых, затраты на страховку – обычно это 0,5-1,2% от стоимости кредита.

К перечисленным обязательным платежам может добавиться стоимость услуг предлагаемых или навязываемых банком. Например с октября 2017 года Сбербанк выдаёт ипотечные кредиты в Екатеринбурге только при условии, что производится электронная регистрация сделки (5 тыс. руб.) и включается услуга по безопасному расчёту – фактически через аккредитив (2 тыс. руб.).

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о трёх методах проведения безопасных расчётов при сделках с недвижимостью.

Страховка и методы её удешевления

Комплексная ипотечная страховка предполагает защиту от двух рисков – страхуется жизнь и здоровье заёмщика и конструктив квартиры от повреждений. Если приобретается вторичная квартира, то дополнительно может включаться страхование титула (риск утраты права собственности в результате двойных продаж или мошенничества).

Ошибки при ипотечном кредитовании советник генерального директора группы компаний «Северная казна» По закону об ипотеке необязательно страховать жизнь и здоровье заёмщика, но если человек от этой страховки отказывается, для него включается повышенная процентная ставка. Как правило, заёмщику выгоднее застраховать жизнь, чем идти на повышенную ставку. Расклад в среднем такой: страховка жизни для 35-летнего мужчины при сумме кредита 1 миллион составит порядка 6 тысяч. Если он отказался от страховки, то кредит ему дадут не под 10%, а под 12%. При сроке кредита 15 лет это означает увеличение ежемесячного платежа на 1,5 тысячи. То есть 18 тысяч в год.

Формально каждый банк обязан предоставить заёмщику возможность выбрать страховую компанию из нескольких аккредитованных организаций. Но сегодня наиболее крупные игроки ипотечного рынка прямо направляют клиента в дочернюю страховую компанию, расценки которой могут оказаться в разы выше, чем в среднем по рынку.

Ошибки при ипотечном кредитовании Мы столкнулись с тем, что 46-летнему заёмщику при сумме кредита 2,2 миллиона насчитали стоимость страховки в размере 48 тысяч руб. в год. Это в разы дороже, чем в других страховых компаниях. Пообещали, правда, что уже на следующий год полис ощутимо подешевеет, но пока сумма такая. Банк заманивает низкой ставкой по кредиту, но зарабатывает на страховке.

Как замечает ведущий специалист отдела ипотеки ООО « БК-Недвижимость» Ирина Халикова, если человек пришёл в банк без юриста или риэлтора, то он почти наверняка будет вынужден застраховаться в аффилированной с банком компании по завышенному тарифу. Впрочем, это касается в первую очередь крупных банков с госучастием. Малые коммерческие банки ещё дают клиенту возможность выбора страховщика.

Ошибки при ипотечном кредитовании исполнительный директор, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Лучше иметь несколько вариантов одобренного ипотечного кредита от разных банков. Тогда можно сопоставить суммарные затраты для каждого варианта – платежи по кредиту и по страховке с учётом характеристик выбранного объекта и уже тогда сделать выбор в пользу оптимальных расходов на обслуживание ипотечного кредита.

Предлагают специалисты и другие приёмы для снижения затрат по ипотеке.

Ошибки при ипотечном кредитовании агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Дороже всего страховать жизнь и здоровье. Поэтому если кредит берёт пара, то основным заёмщиком лучше сделать женщину. Коэффициент у женщин меньше, чем у мужчин. Для 30-летнего мужчины он составит 0,93% от суммы займа, а для его ровесницы – только 0,49%. Также стоит помнить, что чем моложе заёмщик, тем дешевле страховка. Также коэффициент меняется при несоответствии стандартов вес/рост, или если заёмщик работает на опасном производстве, или занимается опасными видами спорта. Признаюсь, что некоторые страховые начисляют настолько высокий процент, что туда можно идти, только если уж совсем нет альтернативы.

Об этом надо помнить при подачи заявки на кредит

Самая распространённая проблема, всплывающая при получении одобрения на кредит – неблагополучная кредитная история заёмщика.

Ошибки при ипотечном кредитовании директор офиса АН «Новосёл» Часто человек даже не помнит, что у него было в кредитной истории. Он закрыл все кредиты и уверен, что всё в порядке. А то что когда-то были просрочки – или забыл или не придаёт этому значения. Но все эти факты хранятся в электронной базе. Крупные банки смотрят кредитную историю заёмщика за всё время. И забытая просрочка вполне может стать причиной для отказа в кредите. Малые коммерческие банки проверяют кредитную историю за 2-3 года. Если в этот период «прегрешений» у заёмщика не было – кредит он почти наверняка получит.

Ольга Новосёлова также напоминает, что если ипотеку оформляет человек семейный, то его супруг/супруга обязательно выступает созаёмщиком, а значит, его/её кредитную историю также будет изучать банк.

Ошибки при ипотечном кредитовании директор офиса АН «Новосёл» Бывает, что клиенту отказывают в займе из-за плохой кредитной истории супруга. Если бы человек сразу учёл эту возможность, он мог бы подстраховаться. Например, в подобной ситуации банки дают кредиты, если семья заключила брачный контракт, в котором прописано, что второй супруг не может претендовать на долю в ипотечной квартире. Либо это же указывается в нотариально заверенном договоре между супругами. Главное клиенту следует всё это решить до подачи заявки на кредит, чтобы не получить отказ.

Кстати, как замечают сами банкиры и риэлторы, одна из распространённых ошибок заёмщиков – они забывают взять с собой супруга, а ведь с ним, как с созаёмщиком банк также заключает договор.

Впрочем, забывчивость распространяется и на другие моменты.

Задержки при подаче документов на кредит возникали, например, когда заёмщик не мог назвать ФИО руководителя своего предприятия, адрес офиса и другие факты, которые он, вроде бы должен помнить.

Ошибки при ипотечном кредитовании эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость» Вот ещё один пример забывчивости – если человек продаёт квартиру, чтобы купить в ипотеку более дорогое жильё, то может оказаться, что он забыл наделить долями несовершеннолетних, являющихся совладельцами продаваемого объекта. Конечно органы опеки не дают разрешения на продажу – сделка проваливается. Если бы наделение было оформлено, то, человек мог получить деньги в ВТБ или Сбербанке. Они готовы кредитовать подобные сделки, при этом в новой квартире несовершеннолетние автоматически надёляются долями.

Опыт показывает, что органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще.

Были случаи, что перед сделкой с квартирой ребёнка-совладельца прописывали по адресу в другом районе (ведь место проживания и расположение собственности могут не совпадать), в котором органы опеки лучше идут на диалог.

исполнительный директор, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Есть ещё один момент, который может воспрепятствовать получению кредита. На рынке присутствуют банки требующие на сделку справку из ЕРЦ об отсутствии долгов по коммуналке у продавца квартиры. И может оказаться, что нынешний владелец не открыл лицевой счёт на своё имя – а просто платит по квитанциям, приходящим на имя прежнего собственника. Банк бумаги не принимает. А на открытие счёта в ЕРЦ и перерасчет на нового владельца требуется 1 месяц. Скорее всего, сделку потом придётся выстраивать заново.

К сожалению, кроме забывчивости существует ещё и невнимательность.

агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Не стоит указывать себе космический доход, если идёте по двум документам. Банки строго следят за соответствием дохода и должности. Например продавец спортивных товаров, указывает доход 80 тысяч. А если посмотреть вакансии, на эту должность предлагают зарплату не выше 45 тысяч. Банк будет рассчитывать условия ипотеки, исходя из среднего показания по рынку этой позиции, а не по данным указанным заёмщиком. Отдельно хотелось бы предупредить о фиктивных документах. Был случай – клиент пришёл к риэлтору после того, как год назад с помощью какого-то «эксперта по ипотеке» получил отказ во многих банках. Как оказалось, тогда ему помогли наработать стаж. То есть, попросту сделали фиктивные документы. Банк это заметил, отказал и добавил формулировку: «без повторного рассмотрения» или «подделка документов». Если при отказе по ряду других причин можно вновь подать заявку через некоторое время, то в такой ситуации дорога – по крайней мере, в этот банк – человеку заказана навсегда.

Читайте также:  Как зарегистрировать ООО самостоятельно - пошаговая инструкция

Аккуратность следует соблюдать не только при заполнении бумаг, но и при разговоре с банкирами.

эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость» Был случай – человек подал заявку на ипотечный кредит и ждал ответа. Банк, соответственно, проводил проверку. И вот звонит сотрудник банка клиенту и спрашивает – находится ли тот на работе. Человек как раз в тот день взял отгул и был дома, но растерялся и ответил – что да, на работе. «Хорошо, мы вам перезвоним на офисный телефон», – говорит представитель банка и кладёт трубку. Человек срывается и несётся на работу в Арамиль, чтобы быть на месте. В итоге кредит ему одобрили, но день он себе испортил. А ведь мог просто сказать, что находится в отгуле. Банк на это нормально реагирует.

Банкиры тоже ошибаются

Ошибки совершают не только заёмщики, но и банкиры. И об этом надо помнить.

директор офиса АН «Новосёл» Человеку отказали в кредите на том основании, что он имел судимость и отбывал срок. Но у него в биографии такого факта не было. Стали выяснять, в чём дело. Оказалось, что осуждён был полный тёзка клиента. А банк не увидел разницы между этими людьми. Пришлось брать дополнительно справки из милиции, подтверждающие отсутствие судимости у человека.

Не стоит расслабляется и на оформлении сделки. Довольно часто ошибки встречаются в кредитном договоре.

агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Пару раз нам приходилось исправлять процентную ставку, указанную в договоре. Она была выше оговоренной ранее – не уверена, что банк поменял бы условия, после подписания кредитного договора и выдачи кредита. Бывало, что в договоре указывали не тот срок кредита. А ведь это очень важное условие, от которого зависит размер ежемесячного платежа. Была даже такая ошибка: банк не указал данные заемщика. Одна сторона договора есть, второй нет – это конечно исправляется, но в процессе регистрации права Росреестром будет приостановка. Подобные вещи можно урегулировать в ходе оформления сделки. Главное держать «ушки на макушке».

Анна Кашина рассказала ещё об одном случае из своей практики – человеку, уже получившему ипотечный кредит, стали звонить из банка и требовать принести документы, причём те, которые клиент уже предъявлял в банк, и без которых выдача кредита невозможна. Грозили штрафами, в связи с невыполнением условий кредитного договора. В результате, документы заёмщику пришлось повторно предъявлять в банк.

Требования к приобретаемому объекту

Каждый банк досконально прописывает требования, которым должен отвечать объект недвижимости, на который выдаётся ипотечный кредит. Например, большинство банков не кредитуют покупку квартир в домах ниже 4 этажей и в домах с деревянными перекрытиями. Но самым проблемным моментом при рассмотрении объекта остаётся его прошлое.

исполнительный директор, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Особенно нужно быть внимательными, если приобретается объект недвижимости, доставшийся собственникам по наследству и срок владения им небольшой. Обычно страховые компании не берутся страховать такие объекты от риска утраты права собственности (страхование титула). А нет страховки – нет ипотеки – нет сделки.

Как замечает советник гендиректора ГК «Северная казна» Елена Мяло, в подобных случаях приходится обращаться в десяток страховых компаний, пока удаётся найти ту, которая согласится страховать титул сложного объекта. И цена страховки оказывается весьма высокой. Впрочем, даже если оформление страховки и кредита прошли без сложностей, это не гарантирует покупателя объекта от проблем в будущем.

юрист Уральской палаты недвижимости Когда человек обращается за ипотекой, он считает, что служба безопасности банка всемогуща и с гарантией проверит чистоту приобретаемой квартиры. На самом деле, никаких гарантий банковская проверка не даёт. Покупателю или его юристу всё равно надо самим вникать во все тонкости, внимательно проверять документы.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как проверить квартиру «на чистоту»,а также предложил пошаговую инструкцию по покупке квартиры без риэлтора и юриста.

 Человек с неидеальной кредитной историей, испытывающий трудности с получением ипотечного кредита, может воспользоваться альтернативным инструментом – лизингом для приобретения жилья. Кроме того, на портале METRTV.ru действует сервис «Заявка на ипотечный кредит».

Здесь можно оставить заявку и получить предварительный расчёт со сравнением условий ипотечного кредитования в нескольких банках.

Получение кредита и оформление сделки по покупке жилья в ипотеку не означает, что заёмщику больше не следует ждать «сюрпризов» со стороны банка.

Как показывает опыт, в процессе погашения кредита даже дисциплинированные заёмщики могут забыть о необходимости ежегодно продлять страховку (или же игнорируют это требование сознательно). Итог такой забывчивости – увеличение процентной ставки на 1-1,5%.

Как правило, именно такая норма содержится в кредитном договоре. Бывает, и так, что клиент оплатил полис вовремя, но страховая компания не передала эту информацию в банк. И опять у заёмщика сложности.

Ну а самое интересное начинается, когда человек решает закрыть кредит досрочно или рефинансировать его по более низкой ставке. В ближайшее время портал METRTV.ru расскажет о неочевидных проблемах, с которыми может столкнуться заёмщик в процессе перекредитования ипотеки и её закрытия – досрочного или по окончании срока кредита.

9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования.

Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается.

Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей.

Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция.

Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

https://www.sravni.ru/text/2017/1/17/6-servisov-kotorye-pomogut-vernut-nalogi-ne-vykhodja-iz-doma/

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке.

Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная.

Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки.

Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке.

Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Сравнить условия

Калькулятор рефинансирования Сравни.ру

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов.

Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей.

Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

https://www.sravni.ru/text/2018/2/14/lichnyj-opyt-kak-ja-refinansirovala-ipoteku/

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Читайте также:  Кому положен и как оформить перерасчет пенсии ― основания

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.

рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге.

Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения.

И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Елена Потапова, эксперт проекта «Финансовое здоровье», консультант проекта Минфина РФ по финграмотности, иллюстрация – Мария Котышова

Ошибки при ипотеке: как их не допустить и не потерять деньги

Популярность ипотеки растёт, как и риски невыплаты кредитов. Часто заёмщики берутся за непосильную ношу и не понимают, с какой финансовой нагрузкой им придётся столкнуться.

Ведь размер переплаты по кредиту может быть огромным.

Если размер первоначального взноса был около 10-15%, а срок выплаты кредита – больше 20 лет, то к концу ипотечного кредита, квартира может обойтись в два раза дороже.

В статье мы рассмотрим наиболее распространённые ошибки при покупке квартиры в ипотеку и расскажем, как их можно избежать.

Неправильный выбор способа выплат

Необходимо сразу определить для себя способ выплаты ипотечного кредита. Есть два вида: аннуитетный и дифференцированный. Первый подразумевает выплату средств в процессе действия срока договора, по второму вы будете платить больше в самом начале и меньше – в конце. Аннуитетная схема более доступна для заемщиков, но общая сумма выплат по займу будет выше.

Неоформление налогового вычета

Далеко не каждый клиент банка и кредитных организаций знает, что законодательством РФ предусмотрен налоговый вычет при покупке недвижимости. Суть льготы в том, что вы имеете право на частичный возврат средств уже уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ 13%).

Право на налоговый вычет предоставляется гражданам РФ, официально работающим, один раз при жизни. Подобный вычет оформляется на каждого из собственников квартиры. Если договор составляется на двух человек, то общая экономия может составить 26%.

Невнимание к возможности рефинансирования ипотеки

Если ставка рефинансирования Центробанка снижается, то и снижается ставка по ипотечному кредиту. В данном случае способом экономии средств является процедура рефинансирования.

Для выплат по текущему кредиту оформляется новый ипотечный кредит, что снижает траты.

Одна из распространенных ошибок, что многие попросту не верят в такую возможность и не хотят заниматься оформлением нового пакета документов. 

Практика показывает, что те, кто обратились к возможностям процедуры рефинансирования, значительно уменьшили сумму выплат. Процедура доступна для оформления как в банке, в котором оформлен текущий кредитный договор, так и в других банках.

Досрочное погашение

Некоторые договоры ипотечного кредитования предусматривают возможность досрочного погашения кредита. Это выгодно: процент рассчитывается к оставшейся сумме долга. Чем раньше вы сделаете выплаты или погасите значительную часть кредита, тем раньше вы сможете снизить процент выплат.

Помните про то, что ряд банков делают подобную процедуру невозможной. Есть случаи, когда попытка досрочной выплаты ипотеки карается штрафом. Обязательно уточните эту деталь договора перед заключением.

Индифферентность к помощи государства

Некоторые категории граждан могут пользоваться поддержкой государства.

К ним относятся: молодые семьи, военнослужащие, лица, имеющие право на получение материнского капитала, специалисты востребованных в сельской местности профессий. Однако к ней обращаются нечасто.

Граждане полагают, что на оформление необходимых документов они потратят слишком много времени. Их тревогу подкрепляют слухи о том, что средства, выделенные в качестве помощи, тоже нужно вернуть.

На деле ничего возвращать не нужно, а собрать необходимый пакет документов не так уж и сложно. Поэтому очень рекомендуем пользоваться государственной поддержкой. 

Оформление кредита в иностранной валюте

Иногда заёмщики допускают большую ошибку, оформляя кредит не в рублях, а иностранной валюте (в долларах или в евро).

Банки привлекают программами с выгодными условиями и меньшими процентами, чем подкупают заёмщиков. Согласие на такую ипотеку оправдано только в том случае, если сам заёмщик зарабатывает в той же валюте.

В противном случае при колебании курса валют возможны значительные финансовые проблемы. 

При оформлении ипотеки заёмщики делают массу ошибок, которые принимают характер типичных. Внимательно читайте договор, не бойтесь задавать вопросы и собирайте все необходимые документы для получения льгот.

10 ошибок ипотечных заемщиков

  • Хотя я не сторонник ипотеки и даже всем посчитал, что гораздо выгоднее начать инвестировать, а потом уже купить квартиру.
  • По этой ссылке можно посмотреть этот расчет
  • Но если вы все таки решили брать ипотеку, то вот вам 10 ошибок, которые никак нельзя допускать.

1) При подготовке к ипотеке тщательно все продумайте и посчитайте свой бюджет. Если у вас нет хотя бы 20% на первоначальный взнос, то лучше повременить с этим решением. Без первоначального взноса банк никогда вам не предложит хорошие условия, а значит вам придется платить по повышенной ставке. Прежде чем идти в банк и подписывать договор нужно рассчитать свой бюджет и быть уверенным что вы сможете платить по ипотеке ежемесячно без просрочки. Если у вас на жизнь остается слишком мало денег, то лучше не брать ипотеку.

2) Вторая большая ошибка это когда вы не смотрите на вид платежей по ипотеке. Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования.

Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

Во втором случае при прочих равных условиях вы заплатите на 7% меньше.

3) Следующая очень важная ошибка это поиск низкой ставки. В первую очередь, мы обращаем внимания на ставку по кредиту, думая чем она ниже тем выгоднее сделка. Заемщик сталкивается с дополнительными затратами такими как страховка, комиссия за сопровождение сделки, разнообразные сборы.

Если менеджер говорит вам что сделку нужно провести прямо сейчас так как завтра будет дороже, то вам нужно спокойно сказать ему «Значит не судьба будет мне провести сделку через ваш банк» Тем самым козырь уже будет в ваших руках. Обязательно все нужно проверить и никогда не торопиться.

Читайте также:  Срок исковой давности по договору дарения имущества

Просто привыкнете везде искать подвох. Это точно поможет.

4) Следующая важная ошибка, с которой сталкиваются многие заемщики это подписание договора без чтения, т.е. не глядя, надеясь на банк, что в банке умные юристы. Да они умные, но в свои ворота.

Обязательно нужно читать договор, так как в договоре прописаны все обязанности заемщика.

Обязательно задать все уточняющие вопросы, а лучше проконсультироваться с юристом или знакомым который уже брал ипотеку.

5) Следующая ошибка это когда человек не получает налоговый вычет, считая, что это очень сложно. Это совсем не сложно. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода.

Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов. Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни.

Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

6) Очень частая ошибка — это когда заемщик не ищет варианты рефинансирования кредита. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке.

Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная.

Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается. Поверьте это стоит того. Ищите всегда возможности рефинансирования.

7) Никогда не покупайте страховку в банке.

Обязательным условием является страхование залога и жизни, но вы можете отказаться от страхования жизни, но в таком случае банк может увеличить ставку на 2 или 3 процента, что будет являться вам невыгодным.

Некоторые банки навязывают людям невыгодные варианты страхования. Вы имеете права выбрать выгодный для себя вариант страхования позвонив в саму страховую компанию. Как правило напрямую в страховой компании это будет дешевле.

8) Очень серьезная ошибка — это когда заемщик не старается погашать ипотеку сразу с первых дней, а делает это во второй части ипотеки.

Например при ипотеки в 2,3 млн руб если вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет.

Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост. Согласитесь сумма экономии хорошая.

9) Еще одна очень важная ошибка не иметь подушки безопасности. Ипотеку выплачивают годами. За это время может случиться что угодно: болезнь, потеря работы, снижение дохода.

Важно, чтобы на этот случай у вас была «подушка безопасности», которая позволила бы жить и в течение хотя бы трёх месяцев выплачивать кредит за квартиру.

Чем больше у вас будет зарезервировано денег, тем проще будет в экстренной ситуации.

10) Еще одна распространенная ошибка в сложных ситуациях избегать контакта с банком. В жизни может случится всякой. От этого никто не застрахован. Не стесняйтесь выходить на контакт с банком и совместно пробовать решить какую то сложную ситуация. Поверьте банк не меньше вашего заинтересован в том, чтобы вы были надежным плательщиком и в сложных ситуациях обязательно предложит вам решение.

Помните, при грамотном и обдуманном подходе ипотека может быть вполне себе рутинной задачей. Но не забудьте что это не цель в жизни. Это определенный этап, который нужно пройти очень быстро и заняться накоплением своего финансового будущего.

Ипотека в Москве: типичные ошибки заемщиков (часть 1)

В данной статье мы рассмотрим ошибки заемщиков при получении ипотеке в Москве. Надеемся, наша информация поможет их избежать и укажет правильный путь для одобрения ипотечного кредита.

Ошибка №1. «Отложу вопрос с ипотекой на следующий год. Пока подкоплю денег»

Если вы надеетесь, что рынок недвижимости остановится или в будущем возникнут более благоприятные обстоятельства для покупки квартиры в ипотеку, вы ошибаетесь.

Кардинальное снижение ставок по ипотечным кредитам и восстановление деловой активности после коронавируса в самое ближайшее время может вылиться в повышение цен на рынке недвижимости.

Поэтому чтобы взять ипотеку в Москве по лучшей цене, не откладывайте оформление в долгий ящик.

Ошибка №2. «Нужен большой первоначальный взнос»

Это типичное заблуждение. Многие банки предлагают ипотеку с небольшим первоначальным взносом. Размеры первоначального взноса по ипотечным кредитам во многих московских банках сегодня также уменьшаются вместе с уменьшение процентных ставок. Сейчас вы можете найти ипотечную программу с первоначальным взносом всего 10-15% или вовсе без него.

Кроме того, первоначальный взнос можно оплатить за счет материнского капитала или обычного потребительского кредита. Можно также оформить залог имеющейся недвижимости или залог недвижимости третьих лиц (мамы, папы, брата и др.) для первоначального взноса.

Существуют множество предложений от банков, которые делают ипотеку в Москве доступной каждому, кто желает купить недвижимость.

Ошибка №3. «Банк учитывает доход по форме 2-НДФЛ и не учитывает то, что вы получаете на руки («серый» доход)»

Банки понимают, что «серые» зарплаты пока остаются массовым явлением, а людям нужно как-то решать проблему покупки жилья. Поэтому всё больше банков предлагают программы, учитывающие, помимо дохода по справке 2-НДФЛ, ещё и дополнительные доходы.

Эти доходы отображаются в так называемой «справке по форме банка». Есть ряд банков, готовых рассмотреть выписки из сберкнижки и банковских счетов, договоры аренды, дивиденды от владения акциями, а также получаемые пенсии в качестве показателя вашего уровня дохода.

Поэтому банк при одобрении ипотеки учтет все ваши доходы, в том числе не входящие в справку формы 2-НДФЛ.

Ошибка №4. «Сам могу взять ипотеку в Москве, обращаться к брокерам бесполезно»

Да, во многих случаях получить ипотечный кредит можно самостоятельно, обратившись в выбранный банк. Но при этом надо учитывать две вещи:

  • первое – не всегда выбранный самостоятельно ипотечный продукт является для вас оптимальным вариантом с учетом конкретных жизненных обстоятельств;
  • и второе — при наличии некоторых обстоятельств риск отказа в выдаче ипотечного кредита очень высок, а все подобные случаи отказов фиксируются в вашей кредитной истории и еще больше ухудшают ее. Поэтому проще обратиться к специалисту за помощью и повысить свои шансы на одобрение кредитной заявки.

Ипотечный брокер – это компания-профессионал в области ипотечного кредитования. Они знают об ипотеке то, чего не знаете вы. Ипотека – это их работа. У компании, занимающейся ипотекой, в базе есть десятки банковских программ, знание требований банков, процентных ставок, условий предоставления ипотечных кредитов.

Хороший ипотечный брокер – официальный партнер банков, то есть у него заключены договора с банками, и это позволяет компании предложить вам скидку по процентной ставке или отмену комиссии, которые не будут доступны, если вы обратитесь в банк самостоятельно.

И, конечно же, обращение за помощью по ипотеке – это экономия ваших сил и времени, а главное – гарантия получения положительного решения по ипотеке. Наш портал рекомендует к сотрудничеству нашего партнера компанию Дженерал Кредит.

Это надежный ипотечный брокер, работающий на рынке и много лет и являющийся официальным партнером более чем 16 банков Москвы по ипотеке.

Ошибка №5. «Банк одобрил ипотеку – воспользуюсь решением и возьму кредит когда захочу, хоть через год»

Эта ошибка заемщиков является очень частым заблуждением. После получения одобрения по ипотеке в Москве многие думают, что одобренным кредитом можно воспользоваться в любое время – хоть через полгода или год, и потом возмущаются, когда банк им отказывает в проведении сделки.

На самом деле срок действия решения о предоставлении вам ипотеки во многих банках составляет три месяца (или 90 дней). Например, такой срок действия одобрения ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке, Райффайзен банке и др.

Есть банки, в которых срок действия одобренной заявки на ипотеку дольше: Газпромбанк, Абсолют банк — 4 месяца. Именно за этот срок необходимо подобрать квартиру, собрать документы и выйти на сделку. Если же вы не успели, то придется заново одобрять ипотеку – собирать все документы и подавать на рассмотрение в банк.

И нет гарантии, что во второй раз банк одобрит кредит. Поэтому помните – у вас есть три-четыре месяца, чтобы выйти на сделку после одобрения ипотечного кредита!

Ошибка №6. «Сделка по ипотеке в Москве проходит бесплатно»

Ни одна сделка по покупке недвижимости не проходит без дополнительных трат. Ипотека в Москве – не исключение. У заемщика в запасе всегда должна быть сумма, которую придется потратить.

В первую очередь это будут траты на проведение оценки квартиры независимой оценочной компанией. Затем страхование имущества. Аренда банковской ячейки и комиссия банка, если она присутствует.

Также нотариальные услуги для оформления документов, оплата госпошлин в регистрационной палате. И еще оплата услуг риелтора, если вы обращались к его помощи.

В данной статье описана лишь малая часть ошибочных мнений потенциальных заемщиков при получении ипотеки в Москве. Ситуации бывают разные, как и подход к их решению. Мы продолжим писать об ошибочных суждениях заемщиков и постараемся рассказать о них всё, чтобы вы не совершали подобных ошибок.

Продолжение (2 часть) по ссылке.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *