Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Спрос на новые квартиры в среднем по России в третьем квартале значительно сократился. Это связано с резким ростом цен на недвижимость в последнее время. И хотя в сентябре подорожание сменилось стагнацией, купить жилье все равно для многих проблематично. Но есть другой вариант.

В последнее время многие заговорили о покупке недвижимости на специальных аукционах. Там есть шанс получить неплохое жилье по цене значительно ниже рыночной.

«Российская газета» вместе с адвокатом в сфере недвижимости Олегом Суховым рассмотрела основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

Олег Владимирович, для начала, давайте расскажем, что же представляют собой эти торги и доступны ли они для простых граждан?

Сухов: Торги проводятся в форме аукциона. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ч.4 ст.447. Он открыт по составу участников, по способу подачи предложений и по цене.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Собственников недвижимости защитят от высоких налогов

Итоги торгов подводит комиссия. Оформляются протокол о результатах. Если организатор смог продать квартиру, то заключается договор купли-продажи, стороны рассчитываются между собой, и в Единый государственный реестр недвижимости вносят новые сведения.

А кто организует все это?

Сухов: Такие торги могут организовать как частные компании, так и государственные структуры. Они информируют об аукционах на сайте в интернете, в районных и городских газетах, а также в сборниках.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Владельцам ветхого жилья дадут льготную ипотеку

Например, в Москве — это бюллетень оперативной информации «Московские торги». Сведения об аукционах и конкурсах, на которых реализуется арестованное и изъятое имущество, можно узнать на официальном сайте РФ о проведении торгов.

Так что если хотите принять участие в аукционе, надо покупать и просматривать местные газеты и бюллетени, посещать в интернете страницы организаторов торгов и государственных органов.

Хорошо, выбрал я аукцион. А как потом действовать?

Сухов: Надо заранее оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Потом зарегистрироваться на электронной площадке, заполнить пакет документов и получить навыки участия в аукционе.

Какие обычно квартиры участвуют в таких торгах?

Сухов: На торгах продают разные квартиры. Большинство из них — это ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства.

Квартир, принадлежащих гражданам-банкротам почти нет. Банкротство физического лица не предполагает изъятие единственного жилья, если оно не находится в залоге. В России зафиксирован только один подобный случай, да и то с элитным жилищем.

Матвиенко предложила давать сиротам соцжилье до получения собственного

Другое дело, когда гражданин-банкрот и при этом квартира находится в ипотеке. В этом случае она будет арестована и выставлена на торги. Но опять же в рамках исполнительного производства и в соответствии с законом об ипотеке.

Кроме того, в аукционе участвует жилье, выставленное на продажу банком по договоренности с должником, квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения, находящиеся в собственности государственных или муниципальных органов, ведомств, частных компаний и предпринимателей.

А могу я выставить на этих аукционах свое личное жилье?

Сухов: На популярных и посещаемых электронных площадках простой человек, как физлицо, квартиру не продаст. Они не предусматривают такую возможность. Гражданин не сможет реализовать помещение на таких крупнейших площадках, как Сбербанк АСТ, Аукционы Сибири, Единая электронная торговая площадка и так далее.

Поэтому, если физлицо хочет продать квартиру на аукционе, то ему придется искать других организаторов. Например, в последние 5-6 лет на рынке недвижимости появился так называемый «аукционный метод продаж». Его применяют риелторы.

Но это уже не совсем аукцион, ведь так?

Сухов: Совершенно верно. Это не имеет ничего общего с торгами на электронной площадке или классическим аукционом, когда участники торгов выкрикивают суммы, а аукционист молотком фиксирует «шаги».

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Росреестр попросил граждан проверить списки своей недвижимости

Как правило, мероприятие проходит по следующей схеме. Агентство недвижимости выставляет квартиру на торги по цене 30-60 процентов от ее рыночной стоимости. На эту стоимость «слетаются» покупатели, смотрят помещение и называют сумму, за которую его купят. Затем между покупателями, предложившими самые большие цены, проводится торг на повышение.

По идее, обладателем квартиры должен стать тот, кто озвучит самую большую цену. Однако на практике даже самое лучшее предложение не дотягивает до рыночной и кадастровой стоимости. Поэтому собственник объекта отказывается от сделки. Тем не менее, говорят, что удачливые риелторы закрывают до 30 процентов подобных сделок.

Если же собственник желает продать квартиру на реальном аукционе, то ему все-таки придется обратиться в фирму, занимающуюся организацией торгов, которые можно найти в интернете. Подобные организации, как я уже говорил, есть в каждом российском регионе.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

И это все? Больше вариантов нет?

Сухов: Есть еще один вариант. Можно продать квартиру государству, субъекту федерации, муниципальным властям или ведомству. Они размещают запросы на покупку квартир на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

И вполне вероятно, что в вашем городе или даже районе, какой-нибудь департамент или министерство желает купить квартиру. Чтобы узнать об этом, надо заполнить строки поиска на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. И система выдаст сведения о закупках жилья. Некоторые собственники таким образом успешно продают квартиры.

Другой вопрос, что для работы на сайте госзакупок опять же надо иметь электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке и подготовить пакет документов. В торгах могут участвовать несколько продавцов.

Но вернемся к покупке жилья. Говорят, на аукционах можно купить квартиру в центре Москвы почти за бесценок, где-то до миллиона рублей. Стоит ли этому верить?

Сухов: Скажу сразу, что «халявы» на рынке недвижимости Москвы нет. В столице суды по ходатайству банка-кредитора определяют начальную цену торгов с дисконтом в 5-8 процентов от рыночной или кадастровой стоимости жилья.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Каждый из военных супругов получит жилье

И здесь два варианта развития событий. Если помещение находится в хорошем районе и у него нет изъянов, то цена быстро дойдет до рыночной. И люди, не имеющие денег, утратят к нему интерес.

А если помещение, когда-то горело, заливалось, и в нем прописаны несовершеннолетние или граждане, имеющие право бессрочного проживания, то дисконт составит и 30 процентов. Однако покупка такой квартиры сродни лотерее.

И, тем не менее, никто не продаст ее за полцены. Кредиторам нужны деньги. Они не занимаются благотворительностью.

Другое дело, когда жилье продает город Москва. В этом случае можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но все равно не стоит ждать существенной экономии.

Но могут быть и прямо противоположные варианты. Недавно город продавал однокомнатную квартиру. Ее рыночная и кадастровая цена была 3,7 миллиона рублей, а стартовая — 2,5 миллиона. Это привлекло внимание покупателей. В результате торгов квартиру реализовали за 4,7 миллиона рублей. То есть кто-то явно увлекся и переплатил.

Главные преимущества такого аукциона для продавца и покупателя квартиры?

Сухов: У гражданина, который хочет продать квартиру с аукциона, преимуществ нет. Он не выставит ее на площадках, так как они не предусматривают подобного сервиса. Если же собственник заключит договор поручения с организатором торгов, который оказывает такую услугу, то, наверное, он сэкономит время. Ведь продажей квартиры будет заниматься организатор. Но за все надо платить.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Эксперты рассказали, как изменятся цены на недвижимость осенью

Если торги закончатся неудачей, то владелец потеряет деньги, которые он заплатил организатору за работу. Хотя, честно говоря, я не понимаю, зачем в этом случае требовать проведения аукциона. Гораздо проще заключить тот же договор поручения. А как уж поверенный продаст квартиру — это его дело. Главное, чтобы цена устроила собственника.

Что же касается покупателя, то он может купить квартиру с дисконтом. Скидка бывает, как я уже говорил, 5-10 процентов, а в редких случаях 20-30 процентов от кадастровой или рыночной стоимости. Тут уж как повезет. И опять же, приобретатель сэкономит время.

О каких рисках должен знать человек, который придет на аукцион?

Сухов: Покупатель приобретает на электронных торгах «кота в мешке». Особенно это касается арестованного имущества. Приставы не показывают квартиры. Человек не может заранее приехать и посмотреть помещение, побеседовать с соседями, собрать дополнительную информацию.

В его распоряжении только документы судебного пристава, выписки из Единого госреестра недвижимости, фотографии объекта, планы, да сканы бумаг организатора торгов.

Поэтому можно купить горевшую или затопленную квартиру с негодным оборудованием и коммуникациями.

При этом организатор торгов, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, и все госорганы не несут ответственности за качество квартиры и за ущерб в случае отмены торгов.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Россиян предупредили о росте тарифов ЖКХ из-за углеродного сбора

Кроме того, должник вправе обжаловать, решение суда о конфискации, действия судебного пристава, а также итоги аукциона. В результате покупатель может погрязнуть в судебных тяжбах.

Следующая проблема состоит в жильцах, зарегистрированных на проданной жилплощади. Покупатель залоговой квартиры рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами семьи. Процесс выселения занимает много времени. А иногда он просто невозможен. Особенно, когда в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации.

Ну, и наконец, существует риск признания недействительности первоначальной сделки, в результате которой квартира попала на аукцион. Этот риск повышается, если правоохранительные органы возбудили уголовное дело.

Не секрет, что различные микрофинансовые организации и мошенники обманным путем лишают людей жилья, отбирают квартиры и продают их. В последние годы полиция все чаще возбуждает по данным фактам уголовные дела. И в случае, если расследование закончится приговором, то суды признают недействительными все сделки с квартирой и вернут ее потерпевшему.

Покупка квартиры в новостройке: как различается стоимость в одном доме?

Стоимость новых квартир зависит, в первую очередь, от класса недвижимости. В этом обзоре мы рассмотрим жилье категории «эконом», «эконом+», «комфорт» и «комфорт+». На цену влияют внешние факторы:

  • стадия готовности объекта;
  • наличие автомагистрали;
  • близость метро и остановок общественного транспорта;
  • развитость социальной инфраструктуры имидж компании-застройщика.
  • Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости
  • Есть и так называемые внутренние причины, которые увеличивают или, наоборот, снижают стоимость. К ним относят:
Читайте также:  Незаконное увольнение с работы: что делать

Этаж. Чем он выше, тем лучше вид из окна, чище воздух, поэтому недвижимость «на высоте» стоит дороже.

Площадь. Часто стоимость квадратного метра снижается при покупке многокомнатной квартиры.

Наличие отделки. Предложения с отделкой представлены в основном в экономсегменте.

Дополнительные удобства для жильцов. Недвижимость в жилом комплексе с инфраструктурой, с помещениями для велосипедов и колясок обойдется дороже.

Что такое неликвид в новостройках

Иногда застройщики существенно снижают цены на определенные квартиры. Потенциальным покупателям предлагают интересные акции, скидки, беспроцентные рассрочки при условии приобретения конкретной квартиры. Как правило, по сниженной цене реализуется «неликвид» – квадратные метры, которые по объективной причине не пользуются спросом на рынке.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Неликвидные квартиры – это жилье, которое уступает остальным лотам, например имеет неудачную планировку, расположено в неудобном месте на этаже, не имеет балкона или гардеробной. Если с отдельными недостатками можно легко смириться, чтобы серьезно сэкономить, то другие – способны внести дискомфорт в повседневную жизнь.

Какие есть разновидности неликвида

Неудачные планировки

Несмотря на всем известное выражение «типовая квартира», на самом деле таковых не существует. Каждый объект по-своему индивидуален. В экономсегменте застройщики стремятся использовать максимум площади земельного участка под новостройкой, поэтому в домах – максимально плотная квартирография, чаще без изысков.

Результат – лаконичное жилье со слишком узкими или «изогнутыми» комнатами. Встречаются помещения неправильной формы, с вынужденными выступами и нишами.

В таких случаях сложно подобрать мебель, как правило, недостаточно естественного освещения, в быту возникают неудобства.

Также покупатели часто отказываются от квартир с нефункциональными коридорами, ведь никто не хочет переплачивать за неиспользуемые квадратные метры.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

В категории жилья экономкласса в Санкт-Петербурге есть очень компактные студии площадью 17 кв. м. Они представляют собой одно помещение вытянутой формы, которое сложно обустроить под функционал классической квартиры со столовой, кухней и спальней. Единственный привлекательный момент – доступная цена.

Неудачное расположение

Менее востребованы квартиры, расположенные у мусоросборных камер, технических помещений и лифтовых шахт. Потенциальные жильцы опасаются неприятного запаха и шума.

Еще одна категория неликвида – недвижимость, в которой окна выходят на окна других домов. Особенно часто такие квартиры встречаются в дешёвых новостройках, где застройщик хочет максимально плотно застроить участок, или, наоборот, у дорогих, строящихся внутри уже сложившихся кварталов.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Ещё один пример неликвида из-за окон — это сторона света, в которую выходят окна квартиры. Если окна квартиры в Санкт-Петербурге выходят на север, в помещении будет дефицит естественного освещения.

Первые этажи

Первые этажи традиционно пользуются меньшим спросом из-за опасности ограбления, повышенного шума и недостаточного естественного освещения, если рядом растут высокие деревья. Чем ниже этаж, тем выше концентрация в воздухе вредных примесей, особенно если рядом проходит автодорога. Однако этот фактор теряет значимость, если ЖК расположен в экологически чистом районе.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

При выборе квартиры на первом этаже лучше ориентироваться на комплексы из нескольких малоэтажных зданий с охраняемой территорией.

Они имеют по периметру ограду и оснащены системой круглосуточного видеонаблюдения, поэтому жить на первых этажах здесь так же безопасно, как и на верхних.

Если застройщики Санкт-Петербурга предлагают сниженные цены, несмотря на наличие охраны и ограждений, такой «неликвид» можно смело рассматривать для жизни.

Последний этаж

Часто со скидками реализуются квартиры в непосредственной близости к техпомещениям. Регламент застройки предполагает четкие нормы высотности.

Если, согласно проекту, в планировке должен присутствовать технический этаж, а строить выше нельзя — приходится жертвовать комфортом жильцов.

Недвижимость, граничащая с техпомещениями, может иметь более низкие потолки или нестандартную конфигурацию, поэтому и стоит меньше.

Впрочем, у медали есть и обратная сторона, когда на последних этажах делают пентхаусы с высокими потолками. Таким образом последние этажи изначально ориентируют на обеспеченных людей. Там организовывают двухуровневые квартиры или видовые пентхаусы.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

В условиях мегаполиса, особенно если дом расположен рядом с трассой, квадратные метры на высоте популярны. Там можно укрыться от шума автомобилей и дышать чистым, незапыленным воздухом.

Разные цены на почти одинаковое жилье – это благодатное поле для покупателей, ведь неликвид позволяет сэкономить до 15 %. Сегодня даже с небольшим бюджетом можно стать владельцем собственной недвижимости – для жизни или сдачи в аренду. В последнем случае, к слову, недостатки вообще теряют актуальность.

Безусловно, лучше изначально понимать, за счет чего застройщик предлагает щедрые скидки и чем придется пожертвовать. Если вы готовы смириться со слишком узким коридором, отсутствием балкона, северной стороной или шумом от кабины лифта, если вас не смущает близость технического этажа, вид на промзону или слишком низкие потолки, действуйте!

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф,  инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Цитата

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?

Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).

Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.

Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.

Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

Цитата

«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –

Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция 

  • Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru; 
  • Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе; 
  • Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП; 
  • Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости; 
  • Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП; 
  • Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП; 
  • Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи; 
  • Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств; 
  • Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки; 
  • Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН; 
  • Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП. 

Подробная информация о способе приобретения объектов недвижимости представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф в разделе «Как купить» и на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Путеводитель инвестора»/«Возможности для инвестиций»/«Процедура участия в торгах» (https://investmoscow.ru/investor-guide/opportunities-for-investment/property-auctions/). Если у вас остались вопросы или процедура торгов кажется слишком сложной, вы можете в любой день, без выходных, получить консультацию в городской компании АО «Мосреалстрой» — уполномоченного агента по реализации квартир в проекте «Мой адрес».

Читайте также:  Неуплата кредита: варианты и последствия

Строительство жилья в Москве

Как купить квартиру дешевле

Некоторые
риелторы поддерживают миф, что есть некие тайные методы, позволяющие купить квартиру гораздо дешевле рыночной цены. К сожалению, чем сильнее цена
отличается от рынка, тем больше рисков при заключении сделки. Неопытный
покупатель может клюнуть на сладкое предложение, а в итоге остаться и без квартиры, и без денег.

Тем не менее снизить
стоимость квартиры на 5-15% вполне реально. Мы подобрали 3 легальных способа
купить квартиру дешевле.

1. Попросите скидку у застройщика

Даже если на
сайте у застройщика нет никаких скидок, в офисе продаж можно и нужно
торговаться. У менеджеров по продажам, как правило, заложена скидка в размере
2-3%. А скидку 5-7% может согласовать руководитель отдела.

Шансы на скидку
повышаются, если вы покупаете квартиру большой площади. Или сделка выпадает на конец месяца. Именно в это время менеджеры максимально мотивированы выполнить
план по продажам, поэтому охотно идут на сотрудничество с покупателем и готовы снизить
цену.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

2. Примите участие в «Черной пятнице» недвижимости

Черная пятница
(Black Friday Real Estate) традиционно проходит в двадцатых
числах июля. Условие этого мероприятия — эксклюзивные скидки, которых в другое
время у застройщика нет.

Скидки во
время Черной пятницы могут достигать 30%. Конечно, максимальные скидки застройщики
ставят не на самые ликвидные лоты. Но то, что в общепринятом смысле считается «лотом
низкой ликвидности» (например, квартира на первом этаже), для кого-то может быть
осознанным выбором. И обойдется такая квартира гораздо дешевле.

Чаще всего
скидки бывают на квартиры большого метража, особенно в ЖК бизнес-класса. Есть интересные
предложения и в комфорт-классе.

Например, застройщики выставляют со скидкой
квартиры, которые находятся ближе всего к лифту, по сравнению с другими квартирами
на этаже.

Существенной разницы между проживанием в квартире, расположенной ближе
к лифту, и находящейся от него через одну нет. Но некоторые покупатели
опасаются, что будет шумно. Поэтому лот продается с дисконтом.

Выбор застройщиков, участвующих в
Черной пятнице, довольно широк. Покупателям предлагаются квартиры как в Москве,
так и в Подмосковье. Традиционно не участвует один из крупнейших застройщиков —
ГК ПИК. Нет в продаже и флагманских проектов, а также новостроек, которые находятся
на старте продаж.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Особенность распродажи в том, что в
первые часы пользователи бронируют максимальное количество квартир.

НО!
Если вы видите, что понравившийся вам вариант уже забронирован, это не значит,
что вы не сможете его купить.

Попробуйте записаться на него в очередь. Если лот освободится, вам предложат на него ту же самую скидку,
которая была указана в акции. А квартиры освобождаются очень часто.

Люди бронируют все понравившиеся квартиры на всякий случай, а покупают одну. Или не покупают вообще, потому что по правилам Черной пятницы сделка должна быть быстрой. Это значит, что потенциальный клиент должен иметь уже одобренную ипотеку.

Обычно на Черной пятнице присутствует
банк-партнер, который быстро выдает кредит всем желающим. Здесь и происходят накладки.
Банк-партнер, как правило, один. И если он отказал в ипотеке, то клиент уже не
сможет выкупить квартиру.

Тем не менее немало участников Черной
пятницы рассчитывают выбрать квартиру и сразу одобрить ипотеку прямо во время
акции. Поэтому шансы, что забронированный вариант освободится и вы сможете его приобрести,
довольно велики.

3. Купите квартиру на торгах по банкротству

Покупка
квартиры на аукционе — самый выгодный способ из вышеперечисленных, но он же и
самый трудоемкий.

Во-первых, в торгах участвуют профессионалы рынка. И у них есть профильный софт, чтобы быстро делать ставки. Поэтому можно участвовать в торгах через фирму-посредника — это все равно будет выгодно по итоговой цене сделки. Или освоить механизм самому.

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

Во-вторых,
посмотреть объект не получится. На торгах можно увидеть только описание лота. Планировки
квартиры в нем обычно нет. Есть только адрес, указано количество комнат и общий
метраж. Чтобы получить чуть больше информации, попробуйте проверить адрес дома в
интернете и посмотреть, к какой серии он относится. Так, если повезет, можно
найти типовую планировку квартиры.

Чаще всего встречается недвижимость 2 типов: премиум и бизнес-класс, которые продаются в связи с банкротствами бизнеса владельцев, а также квартиры эконом-класса в очень плохом состоянии.

С квартирами и
комнатами эконом-класса возникает отдельная проблема — выселение бывших
владельцев. Полиция за выселение предыдущих собственников обычно не берется. А
если у них есть несовершеннолетние дети, решение торгов может быть оспорено в
суде. Так что такие варианты лучше не рассматривать.

Лотов комфорт-класса — квартир в хорошем состоянии средней ценовой категории — меньше всего. Чтобы найти хотя бы несколько, понадобится в среднем 4-6 месяцев.

Покупка квартиры на торгах — это непростой способ с высокими рисками, но жилье можно купить по стоимости на 50% ниже рыночной.

Самые дешевые новостройки в Москве

от 6 218 130 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2017г. — 4 кв. 2018г., есть сданные

Маяк

Химки 15 мин.

1к от 41.9 м2 от 6 218 130 руб.

2к от 65.2 м2 от 9 217 560 руб.

3к от 87.3 м2 от 11 721 240 руб.

4к от 132.1 м2 от 13 874 330 руб.

В продаже 222 квартиры

от 6 001 290 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 2 кв. 2023г.

ЖК Ильинские луга

1к от 27.9 м2 от 6 001 290 руб.

2к от 84.6 м2 от 12 361 650 руб.

4к от 139 м2 от 17 027 500 руб.

В продаже 7 квартир

Покупка квартиры в новостройке дешевле рыночной стоимости

от 4 090 000 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2021г. — 3 кв. 2022г.

ЖК Бутово парк 2

Бутово 31 мин.

1к от 19.8 м2 от 4 090 000 руб.

2к от 50.8 м2 от 7 100 000 руб.

3к от 76.1 м2 от 9 299 420 руб.

4к от 119.3 м2 от 13 958 100 руб.

В продаже 17 квартир

от 6 799 260 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2017г. — 3 кв. 2019г., есть сданные

ЖК Путилково

1к от 37.9 м2 от 6 799 260 руб.

2к от 57.5 м2 от 8 602 000 руб.

3к от 83.7 м2 от 11 090 250 руб.

В продаже 14 квартир

от 5 600 010 руб.

Срок сдачи: 3 кв. 2020г. — 1 кв. 2022г.

ЖК Люберецкий

Некрасовка 23 мин.

1к от 19.8 м2 от 5 600 010 руб.

2к от 39.3 м2 от 7 150 000 руб.

3к от 63.6 м2 от 9 904 320 руб.

В продаже 62 квартиры

от 5 607 360 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2022г.

ЖК Измайловский лес

1к от 28.8 м2 от 5 607 360 руб.

2к от 59.2 м2 от 8 508 430 руб.

3к от 79.7 м2 от 11 516 650 руб.

В продаже 9 квартир

от 5 194 980 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2021г. — 4 кв. 2023г.

Датский квартал

1к от 26 м2 от 5 194 980 руб.

2к от 42.9 м2 от 7 384 414 руб.

3к от 62.3 м2 от 9 657 532 руб.

4к от 82.4 м2 от 14 189 700 руб.

В продаже 501 квартира

от 5 450 000 руб.

Срок сдачи: 3 кв. 2022г. — 2 кв. 2023г., есть сданные

Прокшино

Прокшино 36 мин.

1к от 19.7 м2 от 5 450 000 руб.

2к от 35.6 м2 от 7 997 811 руб.

3к от 52 м2 от 9 918 720 руб.

4к от 61.9 м2 от 11 011 057 руб.

В продаже 1453 квартиры

от 5 300 000 руб.

Срок сдачи: 3 кв. 2022г. — 4 кв. 2022г.

Испанские кварталы

Прокшино 33 мин.

1к от 18.5 м2 от 5 300 000 руб.

2к от 47.5 м2 от 9 391 002 руб.

3к от 61.8 м2 от 11 329 465 руб.

4к от 93.9 м2 от 19 411 534 руб.

В продаже 874 квартиры

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

vershinin.photo/Depositphotos

1. Просите скидки

Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%.

Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия. В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика.

Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%). Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

2. Ищите альтернативы

Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка.

Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья.

Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.

3. Следите за сезоном

Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь.

Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал).

Читайте также:  Как получить первый кредит

Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.

4. Покупайте на раннем этапе строительства

В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка.

Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%. Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа.

Остальные продаются по-старому.

Какую господдержку можно получить, не имея жилья в собственности?

Можно ли отказаться от страхования при семейной ипотеке?

5. Используйте льготную ипотеку

В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%. 

Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).

Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.

6. Участвуйте в торгах

Государственные застройщики время от времени выставляют на продажу жилые помещения. К примеру, в Москве этим занимается Казенное предприятие – Управление гражданского строительства (КП УГС).

Обычно речь идет о типовых новостройках, от строительства которых коммерческие застройщики давно ушли. Цены на такие объекты могут быть на 5–10% ниже рынка массовых новостроек от частных девелоперов. Приобрести такие квартиры можно только через аукционы.

Для этого нужно постоянно следить за выставляемыми лотами, а также иметь в распоряжении всю сумму, чтобы первым купить квартиру на торгах.

Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

7. Купите с отделкой

На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту. Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.

В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам). Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.

Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки. Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.

  • Не пропустите:
  • Как подготовиться к приемке квартиры
  • Как согласовать перепланировку в новостройке?
  • Ответы на главные вопросы о перепланировках
  • Как правильно инвестировать в недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке

Вот вы выбрали застройщика и звоните в офис продаж.

Если менеджер назвал вам по телефону определенную стоимость квартиры, это еще не значит, что вы должны ее заплатить. С застройщиком можно и нужно договариваться. В этой статье расскажем, как сэкономить на квартире тысяч эдак четыреста.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.

На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.

Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.

Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле.

У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле.

Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.

Свойство Недостаток Преимущество
Квартира у лифта Более шумно Меньше нести тяжести от лифта
Первый этаж Нет вида, бывает сыро Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля
Последний этаж Может течь крыша Лучше вид, меньше шума
13-й этаж Несчастливое число Для несуеверных — обычное число
Окна во двор Хуже вид Удобнее присматривать за детьми
Окна на улицу Шум, пыль Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной

Свойство

Квартира у лифта

Преимущество

Меньше нести тяжести от лифта

Недостаток

Нет вида, бывает сыро

Преимущество

Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля

Недостаток

Может течь крыша

Преимущество

Лучше вид, меньше шума

Недостаток

Несчастливое число

Преимущество

Для несуеверных — обычное число

Преимущество

Удобнее присматривать за детьми

Преимущество

Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной

Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.

Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.

Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.

Когда выбираете квартиру, понаблюдайте за рекламой вашего застройщика. Если у него неудобный сайт и дурацкая реклама, его маркетологи плохо работают. Значит, они будут придумывать скидочные программы, так как не способны на интересный рекламный ход.

В общем случае много скидок весной, потому что застройщики больше всего тратят на стройку летом, значит, нуждаются в деньгах заранее.

На Урале и в Сибири скидки часто бывают и летом: люди уезжают из городов на дачи и в отпуск, продажи у застройщиков падают. Чтобы хоть как-то привлечь клиентов, застройщики снижают цены.

В Москве такое бывает реже: спрос от сезона зависит меньше. Но в Москве и цены, извините меня…

Прошлым летом Олег покупал двушку в Новосибирске за 4,5 млн. Менеджер по продажам рассказал (сам), что с 15 июня по 31 июля на двухкомнатные квартиры начнется скидка 10%. Олег сторговался еще на 50 тысяч и купил двухкомнатную за 4 млн. На сэкономленные деньги купил доллары, красавчик.

Попробуйте подгадать, чтобы заключение сделки попало на конец месяца, квартала или года. Менеджеры застройщика должны выполнять планы продаж, и, когда они не выполняются, продажники начинают нервничать.

Обычно самый немилосердный план в декабре, поэтому продажников проще уломать на скидку. Даже если у застройщика этой скидки нет, ее можно попросить просто так, ни с чего. Помните, что ваша квартира в конце декабря может решить судьбу всего отдела — выплатят им премии или нет.

Следите за рекламными акциями застройщика. Подгадайте, чтобы заключение сделки попало на начало строительства, конец месяца или года. Так у вас больше шансов на скидку.

Если у вас ипотека или предоплата, можно получить скидку до 5 тысяч рублей на каждый квадратный метр квартиры. Застройщикам выгоднее получать деньги сразу, чем ждать полгода или год, пока вы рассчитаетесь по рассрочке. Благодаря этому они становятся уступчивее и дают скидку. Это работает, даже если у вас ипотека: банк платит застройщику сразу.

Тимур нашёл квартиру за 5,5 млн, но рассчитаться сразу не мог: 1,2 млн у него лежало на обычном счёте, а 4,3 — на срочном. Снять деньги без потери процентов можно было только спустя полгода. Тимур взял ипотеку с досрочным погашением и договорился с застройщиком о скидке в 160 тысяч. Этих денег Тимуру хватит, чтобы перекрыть переплату по ипотеке и купить кухню.

Если вы собираетесь покупать еще и парковочное место, не говорите менеджеру об этом сразу. Используйте как аргумент в торге: «А если я еще куплю парковку, какую скидку вы мне сможете предоставить?»

Если покупаете квартиру в рассрочку, узнайте у менеджера, каков максимальный срок. Если сможете выплатить стоимость квартиры быстрее, предложите это менеджеру и узнайте, какая скидка будет в этом случае. Договоритесь указать график платежей в договоре долевого участия.

В переговорах с менеджером по продажам Юля упомянула: «Я рассматриваю ЖК „Шолохово“, там похожая квартира дешевле на 160 тысяч. Я понимаю, что вы не обязаны давать мне скидку, и не обижусь, если это не получится. Но у меня ограничен бюджет на покупку квартиры. Как я могу получить скидку?» Менеджер взял паузу и пошел общаться с руководителем.

Директор согласился сделать Юле скидку в 110 тысяч на квартиру и 50 — на парковочное место. Юля и так планировала покупать парковку, поэтому согласилась. Cэкономленные деньги потратит на учёбу.

Дополнительную скидку менеджер вам не может дать, а директор по продажам — может. Используйте прием, о котором писал Илья: обсудите дополнительную скидку с руководителем менеджера. Просто попросите о скидке и дайте ему любую причину для этого.

Чем быстрее застройщик получает от вас деньги и чем их больше, тем ему выгоднее. Используйте это, чтобы получить дополнительную скидку.

  1. Сравнивайте цены на одинаковые планировки на разных этажах.
  2. Просто спросите о скидке — часто этого уже достаточно. Перечитайте статью Ильи Синельникова «5 правил торговли».
  3. В Москве скидки не зависят от сезона, на Урале и в Сибири бывают летом.
  4. Следите за рекламой застройщика.
  5. О скидке договориться проще в конце месяца, квартала или года, когда у продажников горит план.
  6. Сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга.
  7. Договоритесь с застройщиком о выгодной цене перед началом строительства дома.
  8. Спрашивайте скидки за ипотеку или предоплату.
  9. Используйте дополнительные покупки как повод для торга, но не говорите о них сразу.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *